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住宅建設(shè)事業(yè)部管理制度 【管理目標(biāo)】 第一條 住宅建設(shè)事業(yè)部通過持續(xù)的制度創(chuàng)新和管理創(chuàng)新，不斷提高管理水平，促進(jìn)業(yè)務(wù)和部門的可持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)北京萬通的戰(zhàn)略目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。 【管理模式】 第二條 住宅建設(shè)事業(yè)部實(shí)行制度化管理基礎(chǔ)上的目標(biāo)管理，通過設(shè)計(jì)完整、科學(xué)、規(guī)范化的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)體系，將事業(yè)部的目標(biāo)層層分解、層層落實(shí)： 1、以流程管理為軸心，對(duì)所有經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域的關(guān)鍵業(yè)務(wù)確立有效、簡(jiǎn)潔的程序和作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；圍繞基本業(yè)務(wù)流程，理順各種輔助流程的關(guān)系，不斷優(yōu)化工作和業(yè)務(wù)流程，系統(tǒng)地改進(jìn)流程管理。 2、根據(jù)業(yè)務(wù)流程特點(diǎn)設(shè)定崗位職責(zé)。崗位職責(zé)能量化的都量化，不能量化的都細(xì)化，不能細(xì)化的都在崗位工作說明書上明確化。把任務(wù)分解到各個(gè)部門、崗位和個(gè)人，層層落實(shí)，杜絕責(zé)任缺位和管理真空。 【管理體制】 第三條 住宅建設(shè)事業(yè)部采用矩陣制組織結(jié)構(gòu)，下設(shè)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)中心（4人）、產(chǎn)品管理中心（3人）、工程管理中心（3人）和營(yíng)銷管理中心（4人）。 第四條 北京萬通、住宅建設(shè)事業(yè)部與項(xiàng)目公司間的關(guān)系如下：北京萬通股份實(shí)業(yè)有限公司 會(huì)計(jì)部 預(yù)算部 住宅建設(shè)事業(yè)部 產(chǎn)品管理中心 工程管理中心 計(jì)劃經(jīng)營(yíng)中心 項(xiàng)目公司總經(jīng)理 項(xiàng)目公司董事會(huì) 營(yíng)銷管理中心 前期部 財(cái)務(wù)部 預(yù)算部 工程部 人事行政部 市場(chǎng)部 銷售部 董事長(zhǎng) 其他部門 主管財(cái)務(wù)副總 1、北京萬通是決策和投資中心，住宅建設(shè)事業(yè)部是管理中心、利潤(rùn)中心，項(xiàng)目公司是成本中心。 2、北京萬通主要行使戰(zhàn)略管理、投資決策、資本經(jīng)營(yíng)、資金資產(chǎn)管理等職能，住宅建設(shè)事業(yè)部負(fù)責(zé)具體的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。 3、北京萬通對(duì)住宅建設(shè)事業(yè)部的管理，以資金控制和財(cái)務(wù)管理為主。住宅建設(shè)事業(yè)部實(shí)行目標(biāo)責(zé)任制，承擔(dān)管理責(zé)任。 4、北京萬通通過行使以下權(quán)力對(duì)項(xiàng)目公司實(shí)行管理： 1）按照現(xiàn)代企業(yè)制度和法人治理結(jié)構(gòu)的要求，北京萬通作為出資者依法對(duì)全資子公司、控股子公司、參股子公司分別享有選擇、委派、推薦和提名管理者或監(jiān)督者的權(quán)利。項(xiàng)目公司董事長(zhǎng)由住宅建設(shè)事業(yè)部提名，北京萬通任命；其余董事會(huì)成員由住宅建設(shè)事業(yè)部委派。項(xiàng)目公司總經(jīng)理由住宅建設(shè)事業(yè)部提名，北京萬通任命。北京萬通委托住宅建設(shè)事業(yè)部選擇、推薦、提名和委派管理者，實(shí)施人事管理權(quán)。 2）北京萬通財(cái)務(wù)管理部直接委派項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)總監(jiān)；北京萬通工程預(yù)算控制中心直接委派項(xiàng)目公司預(yù)算部經(jīng)理。 3）北京萬通財(cái)務(wù)管理部有資金調(diào)控權(quán)，統(tǒng)一調(diào)控項(xiàng)目公司的資金。 4）北京萬通以投資者的身份，決定或參與投資企業(yè)的利潤(rùn)分配決策，并依據(jù)最終分配決策收繳利潤(rùn)。項(xiàng)目公司須按北京萬通的規(guī)范要求，如期如實(shí)地編報(bào)盈利預(yù)測(cè)書，執(zhí)行利潤(rùn)收繳方案。 5）過程控制與結(jié)果審計(jì)權(quán)。 第五條 住宅建設(shè)事業(yè)部受北京萬通委托負(fù)責(zé)住宅類物業(yè)的開發(fā)和投資，對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行管理。 第六條 住宅建設(shè)事業(yè)部對(duì)項(xiàng)目公司管理遵循的原則： 1、核心理念、外部形象和視覺標(biāo)識(shí)的統(tǒng)一； 2、企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和制度規(guī)范的統(tǒng)一； 3、人力資源管理基本政策的統(tǒng)一； 4、財(cái)務(wù)管理體系的統(tǒng)一； 5、服務(wù)體系的統(tǒng)一。 第七條 住宅建設(shè)事業(yè)部主要通過行使以下權(quán)力實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目公司的管理： 1、住宅建設(shè)事業(yè)部有提名項(xiàng)目公司總經(jīng)理的權(quán)利；有選擇、委派項(xiàng)目公司副總經(jīng)理和部門經(jīng)理的權(quán)利。 2、住宅建設(shè)事業(yè)部負(fù)責(zé)考核項(xiàng)目公司部門經(jīng)理以上人員（不包括財(cái)務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理與預(yù)算經(jīng)理），并決定其薪酬； 3、住宅建設(shè)事業(yè)部在北京萬通資金使用計(jì)劃指導(dǎo)下，調(diào)配、審批項(xiàng)目公司的資金使用。 第八條 住宅建設(shè)事業(yè)部向項(xiàng)目公司董事會(huì)選擇、委派董事（不包括董事長(zhǎng)、財(cái)務(wù)部委派的一名董事；如果是合資項(xiàng)目，還不包括項(xiàng)目合作方選派的董事）。 第九條 項(xiàng)目公司董事會(huì)授權(quán)住宅建設(shè)事業(yè)部依照本制度管理項(xiàng)目公司。 【管理手段】 第九條 計(jì)劃和目標(biāo)管理 住宅建設(shè)事業(yè)部通過制定、執(zhí)行以下計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目公司的計(jì)劃和目標(biāo)管理： 1、業(yè)務(wù)類計(jì)劃和目標(biāo) 1）項(xiàng)目公司資金使用計(jì)劃； 2）項(xiàng)目施工計(jì)劃； 3）項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃； 4）產(chǎn)品設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃； 5）銷售計(jì)劃。 2、非業(yè)務(wù)類計(jì)劃和目標(biāo) 1）住宅建設(shè)事業(yè)部資金使用計(jì)劃； 2）管理費(fèi)用計(jì)劃； 3）人員編制計(jì)劃； 4）總利潤(rùn)和總利潤(rùn)分解計(jì)劃； 5）土地儲(chǔ)備與開發(fā)計(jì)劃； 第十條 報(bào)表匯報(bào)制度 項(xiàng)目公司以規(guī)定的格式、規(guī)定的內(nèi)容、規(guī)定的程序，定期、不定期地向住宅建設(shè)事業(yè)部有關(guān)中心和北京萬通報(bào)送報(bào)表，事業(yè)部及時(shí)審批或備案，實(shí)現(xiàn)信息的及時(shí)、有效溝通。 第十一條 重點(diǎn)項(xiàng)目跟蹤制度 根據(jù)項(xiàng)目公司的利潤(rùn)貢獻(xiàn)、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等，確定重點(diǎn)項(xiàng)目；住宅建設(shè)事業(yè)部對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目實(shí)行持續(xù)跟蹤、重點(diǎn)關(guān)注，降低項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 第十二條 巡視制度 住宅建設(shè)事業(yè)部定期、不定期地對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行巡視，指導(dǎo)、監(jiān)督項(xiàng)目公司的工作。 【計(jì)劃經(jīng)營(yíng)中心職責(zé)和崗位職責(zé)】 一、計(jì)劃經(jīng)營(yíng)中心職責(zé)綜述 （一） 組織事業(yè)部各中心和公司有關(guān)部門進(jìn)行項(xiàng)目可行性論證； （二） 編制事業(yè)部項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算表和資金使用計(jì)劃，并全程監(jiān)督； （三） 協(xié)助事業(yè)部領(lǐng)導(dǎo)制定事業(yè)部的年度目標(biāo)和計(jì)劃，并監(jiān)督計(jì)劃執(zhí)行情況； （四） 建立、完善事業(yè)部、項(xiàng)目公司的工作流程和管理制度，并監(jiān)督執(zhí)行； （五） 協(xié)助事業(yè)部領(lǐng)導(dǎo)對(duì)事業(yè)部外派人員進(jìn)行管理； （六） 事業(yè)部文件的文檔管理工作； （七） 戰(zhàn)略合作伙伴的選擇和數(shù)據(jù)庫的建立； （八） 土地資源拓展和儲(chǔ)備； （九） 協(xié)助其它部門的工作。 二、計(jì)劃經(jīng)營(yíng)中心職責(zé) （一）可行性分析階段和項(xiàng)目公司成立前： 1、組織可行性論證 1) 項(xiàng)目可行性論證整個(gè)階段，按照《住宅建設(shè)事業(yè)部投資立項(xiàng)及審批流程》，協(xié)調(diào)聯(lián)合工作小組的工作； 2) 參與項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃和進(jìn)度制定； 3) 負(fù)責(zé)匯總、提交《可行性分析報(bào)告》； 4) 組織項(xiàng)目可行性論證。 2、編制事業(yè)部項(xiàng)目測(cè)算表和資金使用計(jì)劃 1) 項(xiàng)目可行性論證和實(shí)施階段，及時(shí)向財(cái)務(wù)部、預(yù)算控制中心通報(bào)項(xiàng)目土地、前期等費(fèi)用情況和當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)銷售情況，協(xié)助財(cái)務(wù)部編制項(xiàng)目投資測(cè)算，并負(fù)責(zé)編制事業(yè)部項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算。 2) 根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)計(jì)劃、經(jīng)濟(jì)測(cè)算、管理費(fèi)用等情況，領(lǐng)導(dǎo)編制項(xiàng)目資金使用計(jì)劃，報(bào)公司和事業(yè)部領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。 （二）項(xiàng)目公司成立后： 1、協(xié)助事業(yè)部領(lǐng)導(dǎo)考核外派干部。 2、監(jiān)督報(bào)表制度的執(zhí)行。 監(jiān)督項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)管理部定期（每月、每季度、每年）向計(jì)劃經(jīng)營(yíng)中心報(bào)送項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表； 3、匯報(bào)資料整理、分析、匯報(bào)、反饋、歸檔工作 1) 根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃和資金使用計(jì)劃，對(duì)匯報(bào)資料進(jìn)行整理、分析，及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)； 2) 與事業(yè)部其它中心、財(cái)務(wù)部、工程預(yù)算部緊密配合，跟蹤項(xiàng)目進(jìn)展情況，整理、分析資料，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供幫助； 3) 將各中心轉(zhuǎn)交資料進(jìn)行整理、分類，進(jìn)行檔案管理。 4、執(zhí)行重點(diǎn)項(xiàng)目跟蹤制度、項(xiàng)目巡視制度。 （三）項(xiàng)目結(jié)束時(shí)： 1、組織總結(jié)和分析 1) 組織對(duì)項(xiàng)目開發(fā)情況進(jìn)行總結(jié)、分析； 2) 將分析結(jié)果形成文檔，并歸檔。 2、匯總、歸檔有關(guān)項(xiàng)目開發(fā)的資料。 （四）其他職責(zé)： 1、土地資源拓展和儲(chǔ)備； 2、協(xié)助事業(yè)部領(lǐng)導(dǎo)制定事業(yè)部的年度目標(biāo)和計(jì)劃，并監(jiān)督計(jì)劃完成情況 1) 根據(jù)公司發(fā)展要求，協(xié)助事業(yè)部領(lǐng)導(dǎo)制定事業(yè)部年度目標(biāo)和計(jì)劃，并分解到每個(gè)分公司、項(xiàng)目； 2) 與公司財(cái)務(wù)部、事業(yè)部有關(guān)部門緊密合作，全程監(jiān)督目標(biāo)和計(jì)劃的進(jìn)度情況。 3、流程和制度建設(shè) 1) 組織、協(xié)調(diào)事業(yè)部、分公司、項(xiàng)目公司持續(xù)優(yōu)化業(yè)務(wù)流程； 2) 組織、協(xié)調(diào)事業(yè)部、分公司、項(xiàng)目公司建立和完善管理制度； 3) 監(jiān)督管理制度的執(zhí)行。 4、文檔管理和日常管理 三、計(jì)劃經(jīng)營(yíng)中心崗位職責(zé) （一）計(jì)劃經(jīng)營(yíng)中心總監(jiān)崗位職責(zé) 1、計(jì)劃經(jīng)營(yíng)中心總監(jiān)負(fù)責(zé)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)中心的日常業(yè)務(wù)組織和管理工作，受住宅建設(shè)事業(yè)部總經(jīng)理、副總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)； 2、組織制定事業(yè)部的年度目標(biāo)和計(jì)劃，并監(jiān)督計(jì)劃完成情況； 3、組織、協(xié)調(diào)事業(yè)部、分公司、項(xiàng)目公司的業(yè)務(wù)流程優(yōu)化和制度建設(shè)； 4、組織事業(yè)部各中心和公司有關(guān)部門進(jìn)行項(xiàng)目可行性論證； 5、組織編制事業(yè)部項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算表和資金使用計(jì)劃，并全程監(jiān)督； 6、監(jiān)督定期報(bào)表匯報(bào)制度的執(zhí)行，負(fù)責(zé)貫徹重點(diǎn)項(xiàng)目跟蹤制度和項(xiàng)目巡視制度制度； 7、組織土地資源拓展和儲(chǔ)備； 8、監(jiān)督檔案管理工作的實(shí)施； 9、協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)對(duì)外派人員進(jìn)行管理； 10、協(xié)調(diào)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)中心需與其它部門、中心的合作的工作。 （二）投資分析崗位職責(zé) 1、協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)制定事業(yè)部的年度目標(biāo)和計(jì)劃，并監(jiān)督計(jì)劃完成情況； 根據(jù)公司發(fā)展要求，協(xié)助事業(yè)部領(lǐng)導(dǎo)制定事業(yè)部年度目標(biāo)和計(jì)劃，并分解到每個(gè)分公司、項(xiàng)目；與公司財(cái)務(wù)部、事業(yè)部有關(guān)部門緊密合作，全程監(jiān)督目標(biāo)和計(jì)劃的進(jìn)度情況。 2、組織、參與項(xiàng)目可行性論證； 項(xiàng)目可行性論證整個(gè)階段，按照《住宅建設(shè)事業(yè)部投資立項(xiàng)及審批流程》，協(xié)調(diào)聯(lián)合工作小組的工作；參與項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃和進(jìn)度制定；負(fù)責(zé)匯總、提交《可行性分析報(bào)告》；組織項(xiàng)目可行性論證。 3、編制事業(yè)部項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算表和資金使用計(jì)劃，并全程監(jiān)督； 4、匯報(bào)資料的整理、分析、匯報(bào)、反饋工作； 5、執(zhí)行重點(diǎn)項(xiàng)目跟蹤制度、項(xiàng)目巡視制度。 6、執(zhí)行土地資源拓展和儲(chǔ)備工作。 （三）文檔管理崗位職責(zé) 1、事業(yè)部機(jī)要文件、項(xiàng)目檔案等文檔管理工作； 2、負(fù)責(zé)事業(yè)部公文收發(fā)、登記、呈批、轉(zhuǎn)送、催辦、傳閱及歸檔工作； 3、負(fù)責(zé)事業(yè)部日常文件處理及行政事務(wù)。 【產(chǎn)品管理中心管理制度】 一、產(chǎn)品管理中心職能綜述 在公司總戰(zhàn)略的指導(dǎo)下，在住宅事業(yè)部計(jì)劃經(jīng)營(yíng)中心和營(yíng)銷管理中心的配合下具體實(shí)施建設(shè)開發(fā)項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)及技術(shù)設(shè)計(jì)工作，并全程參與項(xiàng)目開發(fā)階段的施工管理，保證項(xiàng)目的設(shè)計(jì)成果正確實(shí)施并把握項(xiàng)目的宏觀成本控制，最大限度地實(shí)現(xiàn)公司對(duì)產(chǎn)品的目標(biāo)定位及商業(yè)計(jì)劃。 二、產(chǎn)品管理中心具體職責(zé) （一） 開發(fā)項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)及技術(shù)設(shè)計(jì)的全程管理 （二） 開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品研發(fā) （三） 配合項(xiàng)目公司進(jìn)行施工過程（主要是建筑的內(nèi)外裝飾及環(huán)境施工）的管理 （四） 設(shè)計(jì)變更的審批 （五） 建筑成本的宏觀控制 （六） 建筑材料及設(shè)備的審批 三、各職責(zé)工作內(nèi)容詳述 （一） 開發(fā)項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)及技術(shù)設(shè)計(jì)的全程管理 1. 參與項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查及定位報(bào)告的編制工作； 2. 負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)概念的編制工作； 3. 負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)方案的招標(biāo)及議標(biāo)的組織工作； 4. 根據(jù)可研報(bào)告中對(duì)產(chǎn)品的定位及成本要求編制開發(fā)項(xiàng)目的技術(shù)設(shè)計(jì) 任務(wù)書并全程控制技術(shù)設(shè)計(jì)的質(zhì)量和進(jìn)度； 5. 在綜合考慮實(shí)際效果及性價(jià)比的情況下對(duì)建筑材料及設(shè)備進(jìn)行審批； （二） 開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品研發(fā) 1. 掌握公司計(jì)劃進(jìn)入地區(qū)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)發(fā)展的最新動(dòng)態(tài)，定期組織相關(guān)設(shè)計(jì)人員進(jìn)行參觀、學(xué)習(xí)、交流等活動(dòng)； 2. 負(fù)責(zé)相關(guān)新材料、新技術(shù)、新工藝的搜集及推廣應(yīng)用工作； 3. 負(fù)責(zé)搜集整理設(shè)計(jì)方面的工程通用規(guī)范及常規(guī)作法。 4. 總結(jié)萬通產(chǎn)品的共性特點(diǎn)及成功經(jīng)驗(yàn)并研究其在設(shè)計(jì)中的通用性。 （三） 配合項(xiàng)目公司進(jìn)行施工過程（主要是建筑的內(nèi)外裝飾及環(huán)境施工）的管理 1. 負(fù)責(zé)組織各階段圖紙的內(nèi)部審核及設(shè)計(jì)交底工作，參與項(xiàng)目的圖 紙會(huì)審工作； 2. 負(fù)責(zé)解決施工過程中出現(xiàn)的設(shè)計(jì)問題。 3. 協(xié)助駐現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)師檢查施工圖紙的實(shí)施情況，解決設(shè)計(jì)問題。 4. 深入施工現(xiàn)場(chǎng)，配合駐現(xiàn)場(chǎng)建筑師做好環(huán)境施工的特殊效果的把關(guān)工作， 5. 參與項(xiàng)目的驗(yàn)收 6. 負(fù)責(zé)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收開始至入伙前的設(shè)計(jì)整改工作 （四） 設(shè)計(jì)變更的審批 1. 開工前： 負(fù)責(zé)對(duì)涉及開發(fā)項(xiàng)目的概念設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)招投標(biāo)（規(guī)劃、單體、裝修、綠化景觀）及施工圖設(shè)計(jì)的組織和審查. 2. 開工后： 1) 負(fù)責(zé)審查和協(xié)調(diào)項(xiàng)目建筑功能、立面、景觀、形象、裝修效果控制等的設(shè)計(jì)變更及管理； 2) 負(fù)責(zé)賣場(chǎng)的重點(diǎn)跟蹤、樣板房施工的效果審驗(yàn)及優(yōu)化、售樓處及環(huán)境施工的效果審驗(yàn)及優(yōu)化、精裝表面工藝的質(zhì)量審查； 3) 負(fù)責(zé)為解決現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)問題提供原則性意見； 4) 負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)變更、重大變更直接協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)院解決，做好變更原因、必要性及最終 變更意見決策. （五） 建筑成本的宏觀控制 1. 負(fù)責(zé)從設(shè)計(jì)角度控制項(xiàng)目成本并建立相應(yīng)設(shè)計(jì)成本控制體系； 2. 從材料及設(shè)備的選擇上控制項(xiàng)目成本； （六） 建筑材料及設(shè)備的審批 1. 配合設(shè)計(jì)師負(fù)責(zé)主要裝飾材料、設(shè)備選型的審批工作； 2. 負(fù)責(zé)裝修樣板間的審批工作； 四、管理工作程序 （一） 設(shè)計(jì)單位選擇方法 1. 職責(zé) 按照項(xiàng)目發(fā)展的要求，對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行選擇、評(píng)估和控制，以保證設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)能力和成果滿足項(xiàng)目發(fā)展的要求職 2. 程序 1) 產(chǎn)品管理中心各建筑師應(yīng)經(jīng)常性收集各類設(shè)計(jì)單位信息，掌握各專業(yè)設(shè)計(jì)單位的基本情況，建立設(shè)計(jì)單位資料庫； 2) 產(chǎn)品管理中心根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)和設(shè)計(jì)公司的專業(yè)特長(zhǎng)選擇入圍設(shè)計(jì)單位，在征詢?nèi)雵O(shè)計(jì)單位意向后發(fā)出設(shè)計(jì)招標(biāo)函; 3) 在收齊入圍設(shè)計(jì)單位在規(guī)定期限內(nèi)的回復(fù)函后，根據(jù)設(shè)計(jì)公司所能提供的服務(wù)質(zhì)量及設(shè)計(jì)費(fèi)用等因素確定入選的設(shè)計(jì)單位； （二） 設(shè)計(jì)過程的管理 1） 設(shè)計(jì)部建筑師根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃編制項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作計(jì)劃，控制中標(biāo)設(shè)計(jì)單位工作進(jìn)度； 2） 當(dāng)方案設(shè)計(jì)需進(jìn)行修改時(shí)，設(shè)計(jì)部項(xiàng)目建筑師負(fù)責(zé)將方案評(píng)審的修改意見反饋給設(shè)計(jì)單位，并對(duì)方案修改的過程進(jìn)行跟蹤，完成后將修改的方案報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)審批； 3） 施工圖設(shè)計(jì)； n 設(shè)計(jì)部項(xiàng)目建筑師安排設(shè)計(jì)單位進(jìn)行施工圖的設(shè)計(jì)，向設(shè)計(jì)單位明確施工圖設(shè)計(jì)的具體內(nèi)容、時(shí)間要求并進(jìn)行跟蹤完成； n 如項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)單位及施工圖設(shè)計(jì)分別由兩家設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)，則由設(shè)計(jì)管理部經(jīng)理會(huì)同項(xiàng)目建筑師安排兩家設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)交底，避免出現(xiàn)設(shè)計(jì)工作中的缺項(xiàng)或漏項(xiàng)； 4） 項(xiàng)目施工過程中，項(xiàng)目建筑師負(fù)責(zé)與設(shè)計(jì)單位保持密切聯(lián)系，具體工作主要為： n 根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展的實(shí)際需要，向設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)修改要求與建議； n 審核設(shè)計(jì)單位的修改通知，確保設(shè)計(jì)修改符合項(xiàng)目發(fā)展的要求，并對(duì)設(shè)計(jì)更改實(shí)時(shí)控制。避免設(shè)計(jì)單位直接發(fā)函施工單位進(jìn)行更改，從而導(dǎo)致設(shè)計(jì)失控； n 組織設(shè)計(jì)單位從設(shè)計(jì)角度做好項(xiàng)目成本的控制工作。 （三） 設(shè)計(jì)變更管理辦法 1. 設(shè)計(jì)變更均采用書面的形式； 2. 設(shè)計(jì)變更書面形式為設(shè)計(jì)變更審核單； 3. 設(shè)計(jì)變更審核單由駐現(xiàn)場(chǎng)建筑師發(fā)出，產(chǎn)品管理中心審批答復(fù)； 4. 設(shè)計(jì)變更審核單主要用于下述修改工作： 1) 施工圖錯(cuò)誤導(dǎo)致難以施工需進(jìn)行的修改； 2) 業(yè)主買樓提出要求需進(jìn)行的修改； 3) 設(shè)計(jì)單位提供的修改通知單需進(jìn)行的修改； 4) 發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)施工錯(cuò)誤需進(jìn)行的修改； 5) 樣板施工效果不佳需修改或更換樣板； 6) 施工單位或地盤對(duì)施工圖設(shè)計(jì)理解表示不清，需進(jìn)一步明確的； 7) 對(duì)施工圖內(nèi)的施工作法及材料使用有異議的，結(jié)合實(shí)際情況提出更好的施工方案的。 5. 設(shè)計(jì)變更的分類:分為現(xiàn)場(chǎng)變更和技術(shù)變更兩類： 1) 現(xiàn)場(chǎng)變更：凡由施工工藝、工序所引起的變更稱為現(xiàn)場(chǎng)變更； 2) 技術(shù)變更：凡涉及效果、功能等重大設(shè)計(jì)修改的變更稱為技術(shù)變更； （四） 施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)與效果控制程序 為確保現(xiàn)場(chǎng)施工滿足設(shè)計(jì)意圖，最終效果達(dá)到設(shè)計(jì)要求。由駐本部建筑師與駐現(xiàn)場(chǎng)建筑師負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)和現(xiàn)場(chǎng)控制。 程序 1. 駐本部建筑師與駐現(xiàn)場(chǎng)建筑師職責(zé)一致，對(duì)設(shè)計(jì)成果貫徹控制目標(biāo)一致，形成搭檔關(guān)系； 2. 駐本部建筑師為設(shè)計(jì)部常駐人員，負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)期間重點(diǎn)部位的設(shè)計(jì)管理，駐本部建筑師應(yīng)著重于宏觀設(shè)計(jì)角度進(jìn)行設(shè)計(jì)控制； 3. 駐現(xiàn)場(chǎng)建筑師為常駐項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施期間和后期技術(shù)管理，駐現(xiàn)場(chǎng)建筑師應(yīng)著重于具體實(shí)施過程中實(shí)施細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)控制； 4. 對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)的問題，駐本部建筑師應(yīng)會(huì)同駐現(xiàn)場(chǎng)建筑師即時(shí)解決處理，不能即時(shí)解決的問題則做好記錄，交由設(shè)計(jì)單位或通過部門或公司評(píng)委會(huì)研究給予處理。重大的設(shè)計(jì)問題則由駐現(xiàn)場(chǎng)建筑師組織設(shè)計(jì)單位到現(xiàn)場(chǎng)查看，協(xié)同駐現(xiàn)場(chǎng)建筑師與施工單位一并商量解決； 5. 根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)問題的不同性質(zhì)如需對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行變更的可參設(shè)計(jì)變更工作程序執(zhí)行處理。 6. 駐本部建筑師應(yīng)到施工現(xiàn)場(chǎng)巡視，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的效果進(jìn)行以下控制及檢查： 7. 實(shí)際做法是否與設(shè)計(jì)相符； 8. 材料是否與樣板相符； 9. 色彩是否與原方案相同； 10. 駐現(xiàn)場(chǎng)建筑師應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際狀況判斷實(shí)施是否達(dá)到設(shè)計(jì)要求的預(yù)期效果，并及時(shí)向設(shè)計(jì)部建筑師反映效果情況； 11. 發(fā)展中階段性駐本部建筑師負(fù)責(zé)組織設(shè)計(jì)部及公司領(lǐng)導(dǎo)參加的評(píng)審會(huì)對(duì)項(xiàng)目成果和最終成果的效果進(jìn)行評(píng)審，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)效果達(dá)不到預(yù)期效果的需提出修改意見，項(xiàng)目設(shè)計(jì)小組做好記錄。 12. 建筑師或裝飾設(shè)計(jì)師安排設(shè)計(jì)單位進(jìn)行施工圖的設(shè)計(jì)，向設(shè)計(jì)單位明確施工圖設(shè)計(jì)的具體內(nèi)容、時(shí)間要求并進(jìn)行跟蹤完成； 13. 建筑師或裝飾設(shè)計(jì)師負(fù)責(zé)將施工圖發(fā)放相關(guān)部門； 14. 施工階段的設(shè)計(jì)跟蹤； 15. 建筑師或裝飾設(shè)計(jì)師組織設(shè)計(jì)部相關(guān)設(shè)計(jì)師進(jìn)行圖紙會(huì)審工作； 16. 在項(xiàng)目施工中，建筑師或裝飾設(shè)計(jì)師負(fù)責(zé)檢查設(shè)計(jì)圖紙的實(shí)施情況，及時(shí)糾正施工偏差； 17. 對(duì)公司提出的其他修改意見和現(xiàn)場(chǎng)與設(shè)計(jì)不符的情況，建筑師或裝飾設(shè)計(jì)師應(yīng)及時(shí)調(diào)整設(shè)計(jì)方案并與設(shè)計(jì)單位聯(lián)系，商討修改方案，發(fā)出工程指令，并向工程部交底。 18. 材料選樣； 19. 設(shè)計(jì)部建筑師或裝飾設(shè)計(jì)師要求設(shè)計(jì)單位做出項(xiàng)目裝修材料樣板，并編寫裝修材料樣品清單，在合約分判及發(fā)標(biāo)時(shí)提供確定樣板給工程部、合約部； 20. 樣板評(píng)審由設(shè)計(jì)部組織進(jìn)行，正式評(píng)審意見由駐本部建筑師或裝修設(shè)計(jì)師匯總，報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)通過評(píng)審意見，并將調(diào)整后確定樣板作為實(shí)施依據(jù)； 21. 材料施工樣板：有必要定樣的所有面層材料及基層材料，工程部須協(xié)調(diào)分包在材料采購前送樣至建筑師或裝飾設(shè)計(jì)師進(jìn)行確認(rèn)，由建筑師或裝飾設(shè)計(jì)師在樣板上簽字后存放于駐現(xiàn)場(chǎng)建筑師處，在材料進(jìn)場(chǎng)時(shí)依照樣板進(jìn)行驗(yàn)收； 22. 公共裝飾工程由設(shè)計(jì)部配合工程部進(jìn)行施工技術(shù)支持，設(shè)計(jì)部側(cè)重設(shè)計(jì)效果的把握，工程部側(cè)重現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量、進(jìn)度、協(xié)調(diào)等方面的管理工作； 23. 設(shè)計(jì)交底：施工單位辦理完畢開工報(bào)告及手續(xù)后，由工程部組織，設(shè)計(jì)部建筑師或裝飾設(shè)計(jì)師協(xié)同，由設(shè)計(jì)單位向施工單位負(fù)責(zé)人進(jìn)行技術(shù)交底，應(yīng)明確施工質(zhì)量控制要素，安全文明施工等現(xiàn)場(chǎng)管理的各項(xiàng)要求，并由工程部做好會(huì)議紀(jì)要，多方簽字后生效，設(shè)計(jì)部備案。 【工程管理中心職責(zé)和崗位職責(zé)】 一、工程管理中心職責(zé) （一） 制定工程管理制度并監(jiān)督實(shí)施 （二） 指導(dǎo)項(xiàng)目公司完成施工工程的WBS工作分解、里程碑計(jì)劃、進(jìn)度總計(jì)劃。 （三） 審核施工設(shè)計(jì)文件 （四） 建立合格的總承包商、設(shè)備供應(yīng)商和材料供應(yīng)商數(shù)據(jù)庫，并配合工程預(yù)算中心進(jìn)行招投標(biāo)工作 （五） 負(fù)責(zé)項(xiàng)目的設(shè)備和材料采購 （六） 指導(dǎo)項(xiàng)目公司對(duì)工程施工進(jìn)行全生命周期的管理 （七） 建立應(yīng)急事件管理系統(tǒng)（待建） （八） 組織業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，提高工程管理人員業(yè)務(wù)水平 二、項(xiàng)目公司工程部職責(zé) （一） 項(xiàng)目前期和建筑設(shè)計(jì)階段 1. 在工程管理中心指導(dǎo)下對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行WBS工作分解 2. 制定工程總計(jì)劃和里程碑計(jì)劃（附表1） 3. 負(fù)責(zé)收集項(xiàng)目施工所涉及的有關(guān)政策法規(guī)：主要是項(xiàng)目所在地的特殊的施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 4. 配合項(xiàng)目前期人員做好施工準(zhǔn)備工作：平整土地工程；臨時(shí)水電工程；臨時(shí)現(xiàn)場(chǎng)辦公室及道路、圍墻等工程 5. 負(fù)責(zé)收集項(xiàng)目所在地的工程建設(shè)資料：工程總承包商和各個(gè)專業(yè)承包商的情況；工程材料的價(jià)格情況；設(shè)備和材料供應(yīng)商的情況（附表2） 6. 配合工程成本管理部進(jìn)行費(fèi)用估算 7. 負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃（附表3） 8. 負(fù)責(zé)制定工程分包時(shí)間計(jì)劃表（附表4） 9. 負(fù)責(zé)制定工程設(shè)備采購和材料采購時(shí)間計(jì)劃表（附表5，6）和在施工過程中評(píng)審供應(yīng)商（附表7） （二） 項(xiàng)目施工工程階段 1. 負(fù)責(zé)工程進(jìn)度管理 2. 負(fù)責(zé)工程質(zhì)量管理 3. 配合工程成本管理部對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行費(fèi)用管理 4. 負(fù)責(zé)工程風(fēng)險(xiǎn)管理 5. 負(fù)責(zé)工程采購管理 6. 配合工程成本管理部進(jìn)行合同管理（附表8） 7. 協(xié)調(diào)工程變更管理 （三） 項(xiàng)目銷售階段 1. 負(fù)責(zé)對(duì)工程產(chǎn)品進(jìn)行保養(yǎng)和維護(hù) 2. 按照產(chǎn)品營(yíng)銷中心要求更改建筑產(chǎn)品，并進(jìn)行變更控制管理 3. 對(duì)工程進(jìn)行項(xiàng)目后評(píng)估和總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn) 三、工程管理制度 1. 工程管理中心受住宅建設(shè)事業(yè)部副總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)，在其職責(zé)范圍內(nèi)開展工作。 2. 項(xiàng)目公司工程部業(yè)務(wù)上受工程管理中心領(lǐng)導(dǎo)，全面履行工程部的管理職能。 3. 項(xiàng)目公司工程部工作上受項(xiàng)目公司總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。 4. 項(xiàng)目公司工程部經(jīng)理由公司工程管理中心派駐，其他各個(gè)專業(yè)工程師由項(xiàng)目所在地招聘。工程部經(jīng)理的任免、工資待遇及獎(jiǎng)金，由住宅建設(shè)事業(yè)部確定，并報(bào)人力資源部經(jīng)理。 5. 工程管理中心、項(xiàng)目公司工程部在項(xiàng)目全過程運(yùn)作中必須與工程預(yù)算中心、住宅建設(shè)事業(yè)部的產(chǎn)品管理中心和營(yíng)銷管理中心相配合，多溝通協(xié)調(diào)，保證工作準(zhǔn)確、順利和及時(shí)。 四、工程管理中心與項(xiàng)目公司工程部的工作流程 1. 項(xiàng)目的WBS工作分解和總計(jì)劃進(jìn)度制定 2. 制定項(xiàng)目工程目標(biāo)：項(xiàng)目描述；項(xiàng)目總預(yù)算描述；項(xiàng)目總工期描述 3. WBS工作分解：按照過程或結(jié)果進(jìn)行WBS工作分解，如有必要編寫WBS工作分解字典 4. 制定項(xiàng)目開發(fā)總計(jì)劃：與產(chǎn)品管理中心和項(xiàng)目公司前期人員協(xié)調(diào)溝通，共同制定項(xiàng)目開發(fā)總計(jì)劃和里程碑計(jì)劃(附件1)，并不定期根據(jù)實(shí)際情況更新計(jì)劃。將總計(jì)劃遞交給工程預(yù)算中心制定資金使用計(jì)劃。 五、項(xiàng)目管理報(bào)告 工程管理中心負(fù)責(zé)對(duì)公司所有項(xiàng)目進(jìn)行定期監(jiān)控，并且不定時(shí)地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)巡查。項(xiàng)目公司工程部每個(gè)月必須向工程管理中心匯報(bào)項(xiàng)目狀況，包括但不限于以下內(nèi)容： 1) 項(xiàng)目費(fèi)用報(bào)告（包括直接費(fèi)：材料、設(shè)備、水電、工程款和工程雜費(fèi)；間接費(fèi)：人員工資、非工程雜費(fèi)和交際費(fèi)）（附表2） 2) 合同管理（附表3） 3) 項(xiàng)目進(jìn)度報(bào)告：工程分包時(shí)間計(jì)劃（附表4）；工程設(shè)備采購和材料采購時(shí)間計(jì)劃表（附表5） 4) 項(xiàng)目狀態(tài)分析（用掙值法分析）（附表2） 5) 項(xiàng)目變更范圍的對(duì)比，（包括費(fèi)用對(duì)比、進(jìn)度影響等指標(biāo)）（附表6） 6) 項(xiàng)目人員狀況 7) 項(xiàng)目質(zhì)量報(bào)告（評(píng)估項(xiàng)目質(zhì)量）：施工過程中評(píng)審供應(yīng)商（附表7） 8) 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告（評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，更新項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃）（附表8） 9) 項(xiàng)目安全報(bào)告 10) 項(xiàng)目環(huán)保報(bào)告：噪音、水污染、空氣污染和人體健康 11) 項(xiàng)目目前所遇問題及其解決方案 六、確定專業(yè)承包商、材料供應(yīng)商和設(shè)備供應(yīng)商 1. 選擇專業(yè)承包商、材料供應(yīng)商和設(shè)備供應(yīng)商： 2. 工程管理中心根據(jù)項(xiàng)目WBS工作分解結(jié)構(gòu)，收集有關(guān)資料，考察質(zhì)量保證能力及施工質(zhì)量水平，其內(nèi)容如下： 1) 法人資格：企業(yè)名稱、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、注冊(cè)地點(diǎn)、企業(yè)等級(jí)等； 產(chǎn)品質(zhì)量水平、生產(chǎn)能力、生產(chǎn)規(guī)模、生產(chǎn)業(yè)績(jī)及售后服務(wù)；信譽(yù)； 2) 對(duì)比類似工程項(xiàng)目的歷史情況，參考以往提供產(chǎn)品的質(zhì)量等全面情況及其他客戶的反映等；（附表9） 3) 審核專業(yè)承包商、材料供應(yīng)商和設(shè)備供應(yīng)商的質(zhì)量報(bào)告和質(zhì)量記錄；（附表10） 4) 具備ISO9000認(rèn)證的企業(yè)可直接得到專業(yè)承包商資格； 5) 列出合格專業(yè)承包商、材料供應(yīng)商和設(shè)備供應(yīng)商的名單。 3. 專業(yè)承包商、材料供應(yīng)商和設(shè)備供應(yīng)商的評(píng)定方法： 工程管理中心負(fù)責(zé)會(huì)同有關(guān)部門根據(jù)產(chǎn)品的不同類型、重要程度采用不同的評(píng)定方式： 1) 現(xiàn)場(chǎng)評(píng)定：對(duì)影響工程質(zhì)量的關(guān)鍵分項(xiàng)工程，工程管理中心組織有關(guān)人員對(duì)專業(yè)承包商、材料供應(yīng)商和設(shè)備供應(yīng)商作現(xiàn)場(chǎng)考察評(píng)價(jià)； 2) 會(huì)議評(píng)定：工程管理中心組織召集相關(guān)單位召開會(huì)議，對(duì)不同專業(yè)承包商、材料供應(yīng)商和設(shè)備供應(yīng)商產(chǎn)品的歷史資料（質(zhì)量、信譽(yù)、按期交貨能力及售后服務(wù)能力）進(jìn)行評(píng)定； 3) 會(huì)議評(píng)定與現(xiàn)場(chǎng)評(píng)定相結(jié)合。 4. 工程管理中心按以上評(píng)定結(jié)果確定合格專業(yè)承包商，編制合格專業(yè)承包商、材料供應(yīng)商和設(shè)備供應(yīng)商的名錄并對(duì)其排序，建立合格專業(yè)承包商、材料供應(yīng)商和設(shè)備供應(yīng)商檔案，保存有關(guān)記錄和資料。 5. 合格的專業(yè)承包商、材料供應(yīng)商和設(shè)備供應(yīng)商名錄由工程管理中心批準(zhǔn)。 6. 合格專業(yè)承包商、材料供應(yīng)商和設(shè)備供應(yīng)商變更時(shí)，由工程管理中心按本程序重作評(píng)定。 7. 工程管理中心協(xié)助工程預(yù)算中心進(jìn)行工程招投標(biāo)工作。 8. 工程管理中心負(fù)責(zé)進(jìn)行專業(yè)承包商和采購招標(biāo)工作。（附圖1） 9. 對(duì)專業(yè)承包商、材料供應(yīng)商和設(shè)備供應(yīng)商進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，在施工過程中定期考核他們的情況，填寫他們的質(zhì)量記錄。定期監(jiān)督檢查，以便對(duì)其篩選；（附表7） 七、合同的簽訂和變更 1. 簽訂合同必須有法定代表人的授權(quán)才能生效，所有合同由根據(jù)已經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目計(jì)劃簽訂； 2. 合同簽訂后如發(fā)現(xiàn)問題需要變更，必須由原合同簽訂人代表公司及時(shí)通知專業(yè)承包商、材料供應(yīng)商和設(shè)備供應(yīng)商進(jìn)行變更。 3. 合同的簽訂必須按照會(huì)簽制度執(zhí)行 八、合同的執(zhí)行 1. 合同簽訂后，經(jīng)辦人應(yīng)嚴(yán)格按合同條款的要求督促對(duì)方履行合同。 2. 合同中如規(guī)定對(duì)專業(yè)承包商、材料供應(yīng)商和設(shè)備供應(yīng)商的施工過程進(jìn)行監(jiān)督，項(xiàng)目工程部應(yīng)派人按合同規(guī)定去專業(yè)承包商、材料供應(yīng)商和設(shè)備供應(yīng)商處監(jiān)督并做好有關(guān)記錄，按合同規(guī)定的條款執(zhí)行。 九、工程變更管理 工程變更管理統(tǒng)一由工程管理中心負(fù)責(zé)。建筑設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和施工方案變更必須由工程管理中心批準(zhǔn)，由工程預(yù)算中心進(jìn)行費(fèi)用審核。批準(zhǔn)和審核后，按照變更合同額的大小，部分授權(quán)給項(xiàng)目公司。30萬合同額（同筆合同額）以下的變更項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)實(shí)施并報(bào)管理中心備案；30萬合同額以上的變更由工程管理中心處理。整個(gè)變更管理應(yīng)遵循變更管理流程（附圖2）進(jìn)行。 十、審核工程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)文件： 從產(chǎn)品管理中心接到建筑施工文件后，應(yīng)對(duì)建筑施工圖紙進(jìn)行審核，確保沒有重大差錯(cuò)后下發(fā)到項(xiàng)目公司工程部，如發(fā)現(xiàn)有重大差錯(cuò)，聯(lián)系產(chǎn)品管理中心并附上差錯(cuò)說明。 十一、建立應(yīng)急事件管理 以動(dòng)態(tài)博弈網(wǎng)絡(luò)為技術(shù)，建立應(yīng)急事件管理系統(tǒng)。主要是針對(duì)罷工、承包商違約逃跑、自然災(zāi)害、重大工程事故等突發(fā)事件的處理預(yù)案計(jì)劃和資源動(dòng)態(tài)調(diào)配 十二、工程管理中心與項(xiàng)目公司的關(guān)系 工程管理中心與項(xiàng)目公司工程部的權(quán)限明細(xì)表 授權(quán)負(fù)責(zé)實(shí)施并備案管理中心 工程管理中心負(fù)責(zé) 需要工程管理中心批準(zhǔn)后實(shí)施 是否包括在月項(xiàng)目報(bào)告內(nèi) WBS工作分解 是 施工總計(jì)劃 是 是 施工里程碑計(jì)劃 是 是 材料采購（同筆合同額>50萬元） 是 是 材料采購（同筆合同額≤30萬元）（ 是 是 材料采購（30萬<同筆合同額≤50萬元）（ 是 是 設(shè)備采購 是 是 工程招投標(biāo)（同筆合同額>30萬元） 是 是 工程招投標(biāo)（同筆合同額≤30萬元） 是 是 工程進(jìn)度管理 是 是 工程質(zhì)量管理 是 是 工程風(fēng)險(xiǎn)管理 是 是 工程費(fèi)用管理 是 是 工程變更管理（同筆合同額>30萬元） 是 是 工程變更管理（同筆合同額≤30萬元） 是 是 工程合同管理 是 是 十三、附錄： 附表1：里程碑計(jì)劃 附表2：費(fèi)用報(bào)告 附表3：合同一覽表 附表4：招投標(biāo)時(shí)間計(jì)劃 附表5：材料和設(shè)備采購計(jì)劃 附表6：變更報(bào)告 附表7：履約評(píng)估單 附表8： 風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃 附表9： 資格登記表 附表10： 資格評(píng)定單 附圖1：材料采購和設(shè)備供應(yīng)商招標(biāo)流程 附圖2：工程變更管理流程 附表1：里程碑計(jì)劃 編號(hào) 里程碑描述 里程碑時(shí)間點(diǎn) 備注 附表2：費(fèi)用報(bào)告 BCWS BCWP ACWP SV CV 狀態(tài)描述 備注 工程款 材料款 設(shè)備款 工程雜費(fèi) 管理費(fèi) 附表3：合同一覽表 分包商編號(hào) 分包項(xiàng)目描述 分包預(yù)算價(jià) 簽定合同價(jià) 變更工程合同價(jià) 代工 實(shí)際總價(jià) 聯(lián)系電話/傳真 附表4：招投標(biāo)時(shí)間計(jì)劃 分包商編號(hào) 分包項(xiàng)目描述 分包項(xiàng)目預(yù)算價(jià) 發(fā)標(biāo)日期 投標(biāo)截止日期 評(píng)標(biāo)日期 授標(biāo)日期 聯(lián)系電話/傳真 附表5：材料及設(shè)備采購計(jì)劃 供應(yīng)商編號(hào) 設(shè)備或材料名稱 采購預(yù)算價(jià)格 采購數(shù)量 采購申請(qǐng)日期 推薦采購名單日期 批準(zhǔn)采購日期 材料或設(shè)備到工地日期 聯(lián)系電話/傳真 附表6：變更報(bào)告 變更編號(hào) 變更內(nèi)容 涉及范圍 變更的影響費(fèi)用 變更的進(jìn)度影響 變更的質(zhì)量影響 附表7：履約評(píng)估單 編號(hào)： 工程名稱 工程地點(diǎn) 分包單位 分包項(xiàng)目 填制單位 檢查時(shí)間 年 月 日 考核內(nèi)容 考 核 意 見 項(xiàng)目經(jīng)理部 簽 字 工程質(zhì)量 安 全 工程進(jìn)度 文明施工 綜合評(píng)定 評(píng)定意見 好 較好 一般 差 部門負(fù)責(zé)人簽字 注：此表內(nèi)容由項(xiàng)目公司工程部填寫。 附表8：風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃 編號(hào) 風(fēng)險(xiǎn)來源 風(fēng)險(xiǎn)類別 風(fēng)險(xiǎn)描述 風(fēng)險(xiǎn)等級(jí) 發(fā)生概率 風(fēng)險(xiǎn)后果 風(fēng)險(xiǎn)征兆 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施 備注 備注：說明風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)（包括已發(fā)生和不會(huì)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)） 附表9：資格登記單 編號(hào)： 企業(yè)名稱 企業(yè)負(fù)責(zé)人 企業(yè)登記號(hào) 注冊(cè)日期 年檢日期 注冊(cè)地址 聯(lián)系電話 郵政編碼 企業(yè)性質(zhì)等級(jí) 業(yè)務(wù)聯(lián)系人 年 檢 日 期 業(yè)務(wù)員工 管 理 人 員 技術(shù)人員 經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)： 調(diào)查人意見： 填報(bào)日期： 填報(bào)單位簽字蓋章： 附表10：資格評(píng)定單 編號(hào)： 分包工程項(xiàng)目名單 分包商名稱 審 核 項(xiàng) 目 分包商資質(zhì)等級(jí) 考 核 分包商技術(shù)能力 考 核 審 核 內(nèi) 容 審 核 部 門 審 核 人 簽 字 評(píng)價(jià) 評(píng)價(jià)負(fù)責(zé)人簽字 評(píng)價(jià)考核結(jié)果 單位負(fù)責(zé)人簽字 備 注 經(jīng)辦人： 年 月 日 項(xiàng)目公司提出材料申請(qǐng)/設(shè)備供應(yīng)商招標(biāo)日程表 附圖1 工程管理中心準(zhǔn)備材料、設(shè)備供應(yīng)商及產(chǎn)品清單 材料供應(yīng)商報(bào)價(jià)/設(shè)備供應(yīng)商招標(biāo) 工程預(yù)算中心 標(biāo)價(jià)分析 招標(biāo)內(nèi)容澄清 商務(wù)談判 覆價(jià)并定價(jià) 合約初稿 審批 合約簽署 附圖2 建筑設(shè)計(jì)變更 工程變更要求 ≤30萬元 住宅事業(yè)部批準(zhǔn) 更新進(jìn)度計(jì)劃和費(fèi)用計(jì)劃 項(xiàng)目公司工程部負(fù)責(zé)變更工程實(shí)施 工程管理中心負(fù)責(zé)變更合同制定 變更評(píng)估報(bào)告 工程管理中心 變更評(píng)估報(bào)告 >30萬元 工程預(yù)算中心 填寫變更申請(qǐng)單 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)變更 【營(yíng)銷管理中心職責(zé)和崗位職責(zé)】 一、營(yíng)銷管理中心與項(xiàng)目公司市場(chǎng)部、銷售部關(guān)系 營(yíng)銷管理中心與項(xiàng)目公司市場(chǎng)部關(guān)系 項(xiàng)目 完全授權(quán) 授權(quán)處置需報(bào)營(yíng)銷管理中心 報(bào)請(qǐng)營(yíng)銷管理中心核準(zhǔn)后處置 營(yíng)銷計(jì)劃的制定和調(diào)整 整體營(yíng)銷計(jì)劃的制定 營(yíng)銷管理中心領(lǐng)導(dǎo)制定 市場(chǎng)推廣行動(dòng)方案的制定 營(yíng)銷管理中心制定 市場(chǎng)推廣行動(dòng)方案的調(diào)整 營(yíng)銷管理中心負(fù)責(zé)調(diào)整 市場(chǎng)推廣行動(dòng)方案的執(zhí)行 市場(chǎng)部全權(quán)負(fù)責(zé) 廣告公司、物業(yè)管理公司、律師行、代理公司的考察、招標(biāo)和管理 項(xiàng)目公司市場(chǎng)部進(jìn)行管理并將評(píng)估報(bào)告報(bào)事業(yè)部備案 營(yíng)銷管理中心組織招標(biāo) 協(xié)助產(chǎn)品管理中心改善產(chǎn)品 市場(chǎng)部根據(jù)市場(chǎng)的變化，及時(shí)向項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)部門提出建議，完善產(chǎn)品，并報(bào)營(yíng)銷管理中心備案 客戶服務(wù) 客戶登記 市場(chǎng)部建立客戶資料庫，并及時(shí)報(bào)營(yíng)銷管理中心 客戶活動(dòng) 組織各類有利于項(xiàng)目進(jìn)展的客戶聯(lián)誼和客戶拓展活動(dòng)，報(bào)營(yíng)銷管理中心 客戶通訊、簡(jiǎn)報(bào) 定期編制“客戶通訊”、“項(xiàng)目簡(jiǎn)報(bào)”，準(zhǔn)時(shí)向客戶發(fā)送 客戶投訴處理 負(fù)責(zé)接待客戶投訴，統(tǒng)計(jì)投訴情況，建立客戶投訴記錄和回復(fù)制度 項(xiàng)目公司網(wǎng)站建設(shè) 負(fù)責(zé)公司網(wǎng)站的建立、維護(hù)、更新和管理工作； 負(fù)責(zé)建立網(wǎng)上服務(wù)信息系統(tǒng)，收集積累客戶資源，擴(kuò)大信息交流平臺(tái) 銷售控制 負(fù)責(zé)管理銷控，統(tǒng)計(jì)銷售進(jìn)度和各戶型銷售情況，并及時(shí)報(bào)營(yíng)銷管理中心 銷售渠道的管理 考察、建立銷售渠道，管理中介代理商，及時(shí)報(bào)營(yíng)銷管理中心 營(yíng)銷管理中心與項(xiàng)目公司銷售部關(guān)系 項(xiàng)目 完全授權(quán) 授權(quán)處置需報(bào)營(yíng)銷管理中心 報(bào)請(qǐng)營(yíng)銷管理中心核準(zhǔn)后處置 銷售計(jì)劃的制定和調(diào)整 整體銷售計(jì)劃的制定 營(yíng)銷管理中心領(lǐng)導(dǎo)制定 分階段銷售計(jì)劃的制定 營(yíng)銷管理中心制定 銷售計(jì)劃的調(diào)整 營(yíng)銷管理中心調(diào)整 銷售計(jì)劃的執(zhí)行 銷售部全權(quán)負(fù)責(zé) 客戶登記 銷售部協(xié)助市場(chǎng)部建立客戶資料庫 協(xié)助產(chǎn)品管理中心改善產(chǎn)品 銷售部根據(jù)市場(chǎng)的變化，及時(shí)向項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)部門提出建議，完善產(chǎn)品，并報(bào)營(yíng)銷管理中心備案 銷售現(xiàn)場(chǎng)的管理 銷售現(xiàn)場(chǎng)的日常經(jīng)營(yíng)管理，包括售樓處、樣板間等現(xiàn)場(chǎng)銷售工具的管理 房展會(huì)及其它促銷活動(dòng)的現(xiàn)場(chǎng)服務(wù) 依據(jù)公司的銷售方案執(zhí)行并報(bào)營(yíng)銷管理中心備案 銷售過程中的法律手續(xù)服務(wù) 全權(quán)處置 銷售人員培訓(xùn) 全權(quán)處置 二、營(yíng)銷管理中心職責(zé)綜述 1. 完善市場(chǎng)、銷售方面的業(yè)務(wù)流程，制定、推行、監(jiān)督實(shí)施有關(guān)管理制度。 2. 制定營(yíng)銷計(jì)劃和銷售方案，根據(jù)項(xiàng)目公司和當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況，領(lǐng)導(dǎo)或協(xié)助項(xiàng)目公司市場(chǎng)部、銷售部完成營(yíng)銷工作。 3. 收集、分析項(xiàng)目公司報(bào)送的市場(chǎng)和銷售資料，及時(shí)向事業(yè)部領(lǐng)導(dǎo)的匯報(bào)，向項(xiàng)目公司反饋。 4. 協(xié)助計(jì)劃經(jīng)營(yíng)中心完成投資立項(xiàng)可行性論證、檔案管理工作，協(xié)助產(chǎn)品管理中心進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)和改進(jìn)。 5. 房地產(chǎn)市場(chǎng)和區(qū)域市場(chǎng)的研究和分析。 6. 培養(yǎng)、儲(chǔ)備市場(chǎng)、銷售干部，協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)選派、調(diào)派市場(chǎng)、銷售干部。 7. 協(xié)助事業(yè)部領(lǐng)導(dǎo)對(duì)項(xiàng)目公司市場(chǎng)部、銷售部經(jīng)理進(jìn)行考核。 8. 戰(zhàn)略合作伙伴的選擇和數(shù)據(jù)庫建設(shè)。 9. 協(xié)助其它部門的工作。 三、營(yíng)銷管理中心職責(zé) （一）可行性分析階段和項(xiàng)目公司成立前： 1、參與項(xiàng)目可行性論證，進(jìn)行市場(chǎng)定位，協(xié)助產(chǎn)品管理中心進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)。 1) 在項(xiàng)目可行性分析階段，進(jìn)行區(qū)域經(jīng)濟(jì)、文化與房地產(chǎn)市場(chǎng)分析； 2) 進(jìn)行目標(biāo)客戶的研究和分析； 3) 進(jìn)行市場(chǎng)定位； 4) 協(xié)助計(jì)劃經(jīng)營(yíng)中心、財(cái)務(wù)部、預(yù)算控制中心完成項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算； 5) 和產(chǎn)品管理中心共同完成目標(biāo)地塊分析和策劃，協(xié)助產(chǎn)品管理中心進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)； 6) 協(xié)助工程管理中心完成項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃，參與項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃和開發(fā)進(jìn)度的制定； 7) 和公司其他有關(guān)部門共同完成《項(xiàng)目可行性分析》。 2、制定市場(chǎng)營(yíng)銷方案和競(jìng)爭(zhēng)策略。 與客戶服務(wù)中心、法律部、事業(yè)部其他中心合作，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果和公司、項(xiàng)目實(shí)際情況，進(jìn)行客戶定位、價(jià)格策略管理工作，組織制定分公司、項(xiàng)目公司的營(yíng)銷方案和競(jìng)爭(zhēng)策略。 3、銷售方案的制定。 根據(jù)事業(yè)部目標(biāo)和計(jì)劃，以及市場(chǎng)策略，組織制定項(xiàng)目銷售方案。 （二）項(xiàng)目公司市場(chǎng)部和銷售部成立后： 1、外派市場(chǎng)、銷售干部的建議，協(xié)助事業(yè)部領(lǐng)導(dǎo)考核項(xiàng)目公司市場(chǎng)部和銷售部外派干部。 1) 根據(jù)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)情況和事業(yè)部計(jì)劃，向事業(yè)部領(lǐng)導(dǎo)推薦項(xiàng)目公司市場(chǎng)部和銷售部外派干部。 2) 協(xié)助事業(yè)部領(lǐng)導(dǎo)考核項(xiàng)目公司市場(chǎng)部、銷售部外派干部。 2、監(jiān)督報(bào)表制度的執(zhí)行。 根據(jù)事業(yè)部《報(bào)表制度》，監(jiān)督項(xiàng)目公司每星期、每月末、每季末、每年末向住宅建設(shè)事業(yè)部營(yíng)銷管理中心上報(bào)市場(chǎng)、銷售資料（廣告公司、物業(yè)管理公司、律師行、代理公司的管理資料；協(xié)助產(chǎn)品管理中心改善產(chǎn)品建議；客戶資料和客戶活動(dòng)資料；銷控資料；銷售渠道資料；房展會(huì)及其他促銷活動(dòng)的現(xiàn)場(chǎng)組織方案） 3、匯報(bào)資料整理、分析、匯報(bào)、反饋、歸檔工作 1) 收集、整理、分析項(xiàng)目公司上報(bào)的市場(chǎng)、銷售資料（具體內(nèi)容如上）； 2) 將分析結(jié)果及時(shí)向事業(yè)部領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，及時(shí)向項(xiàng)目公司市場(chǎng)部、銷售部核準(zhǔn)、反饋； 3) 及時(shí)將資料、分析結(jié)果轉(zhuǎn)交計(jì)劃經(jīng)營(yíng)管理中心，協(xié)助計(jì)劃經(jīng)營(yíng)中心完成資料的歸檔、保管工作。 4、執(zhí)行重點(diǎn)項(xiàng)目追蹤制度 追蹤重點(diǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)、銷售情況。 5、執(zhí)行巡視制度 每月或不定期巡視各項(xiàng)目公司，協(xié)助項(xiàng)目公司解決問題，并及時(shí)向事業(yè)部領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。 6、執(zhí)行交流與學(xué)習(xí)制度 定期或不定期組織項(xiàng)目公司外派干部進(jìn)行業(yè)務(wù)和管理交流和學(xué)習(xí)，分析其他公司和本公司在市場(chǎng)和銷售業(yè)務(wù)、管理方面的經(jīng)驗(yàn)，提升人員能力，促進(jìn)公司的市場(chǎng)和銷售能力。 7、對(duì)項(xiàng)目公司市場(chǎng)部、銷售部外派干部的考核 協(xié)助住宅建設(shè)事業(yè)部領(lǐng)導(dǎo)和其他部門，從業(yè)務(wù)聯(lián)系角度，對(duì)項(xiàng)目公司市場(chǎng)部、銷售部外派干部進(jìn)行考核。 8、其他協(xié)助其他部門的工作 協(xié)助產(chǎn)品管理中心完善產(chǎn)品，協(xié)助客戶管理中心進(jìn)行客戶服務(wù)，協(xié)助公共關(guān)系部進(jìn)行品牌管理。 （三）項(xiàng)目結(jié)束時(shí)： 1、組織總結(jié)和分析 1) 主要從營(yíng)銷角度，組織對(duì)項(xiàng)目開發(fā)情況進(jìn)行總結(jié)、分析； 2) 將分析結(jié)果形成文檔，并協(xié)助計(jì)劃經(jīng)營(yíng)中心歸檔。 2、協(xié)助客戶服務(wù)中心完善客戶資料數(shù)據(jù)庫，完善客戶服務(wù)工作 （四）其他職責(zé)： 1、進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、分析，建設(shè)營(yíng)銷資料數(shù)據(jù)庫 1) 為了準(zhǔn)確及時(shí)了解房地產(chǎn)行業(yè)最新動(dòng)態(tài)，根據(jù)公司業(yè)務(wù)發(fā)展需要，組織市場(chǎng)調(diào)研和外協(xié)專題研究； 2) 總結(jié)、分析公司已建、在建項(xiàng)目的營(yíng)銷工作經(jīng)驗(yàn)，建立公司營(yíng)銷資料數(shù)據(jù)庫。 2、戰(zhàn)略合作伙伴的選擇和數(shù)據(jù)庫的建立。 3、營(yíng)銷管理中心日常管理 四、營(yíng)銷管理中心崗位職責(zé) （一）營(yíng)銷管理總監(jiān)崗位職責(zé) 1. 營(yíng)銷管理總監(jiān)負(fù)責(zé)營(yíng)銷管理中心的日常業(yè)務(wù)組織和管理工作，受住宅建設(shè)事業(yè)部總經(jīng)理、副總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)； 2. 組織制定項(xiàng)目整體營(yíng)銷計(jì)劃及整體銷售計(jì)劃，并監(jiān)督各項(xiàng)目公司實(shí)施事業(yè)部批準(zhǔn)的營(yíng)銷計(jì)劃及銷售計(jì)劃； 3. 審核項(xiàng)目公司市場(chǎng)部、銷售部提交的分階段市場(chǎng)推廣方案和銷售方案，報(bào)事業(yè)部批準(zhǔn)后，監(jiān)督項(xiàng)目公司業(yè)務(wù)部門執(zhí)行； 4. 組織市場(chǎng)調(diào)研和市場(chǎng)分析； 5. 監(jiān)督項(xiàng)目公司市場(chǎng)部、銷售部定期報(bào)表匯報(bào)制度的執(zhí)行，負(fù)責(zé)貫徹重點(diǎn)項(xiàng)目跟蹤制度、項(xiàng)目巡視制度和交流學(xué)習(xí)制度； 6. 戰(zhàn)略合作伙伴的選擇和數(shù)據(jù)庫的建立； 7. 協(xié)調(diào)營(yíng)銷管理中心需與其它部門、中心的合作的工作。 （二）策劃人員職責(zé) 1. 根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的變化，針對(duì)公司所開發(fā)物業(yè)進(jìn)行定期或不定期的市場(chǎng)調(diào)查、分析與研究工作，編制《市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》； 2. 參與項(xiàng)目可行性論證； 在項(xiàng)目可行性分析階段，進(jìn)行區(qū)域經(jīng)濟(jì)、文化與房地產(chǎn)市場(chǎng)分析；進(jìn)行目標(biāo)客戶的研究和分析；和產(chǎn)品管理中心共同完成目標(biāo)地塊分析和策劃；參與項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃和開發(fā)進(jìn)度的制定；和有關(guān)部門共同完成《項(xiàng)目可行性分析》。 3. 制定項(xiàng)目整體營(yíng)銷計(jì)劃和銷售計(jì)劃，協(xié)助營(yíng)銷管理中心總監(jiān)審核市場(chǎng)推廣行動(dòng)方案及其調(diào)整、分階段銷售計(jì)劃及其調(diào)整； 4. 整理、分析、項(xiàng)目公司市場(chǎng)部、銷售部提交的備案文件（廣告公司、物業(yè)管理公司、律師行、代理公司管理資料；客戶活動(dòng)資料；銷售渠道資料；房展會(huì)及其他促銷活動(dòng)的現(xiàn)場(chǎng)組織方案），及時(shí)匯報(bào)和反饋； 5. 協(xié)助計(jì)劃經(jīng)營(yíng)中心完成資料歸檔工作，協(xié)助產(chǎn)品管理中心完善產(chǎn)品； 6. 執(zhí)行重點(diǎn)項(xiàng)目跟蹤制度、項(xiàng)目巡視制度； 7. 營(yíng)銷資料數(shù)據(jù)庫的建設(shè)； 8. 協(xié)助公共關(guān)系部樹立品牌形象，提高品牌知名度和美譽(yù)度。 （三）銷售管理人員職責(zé) 1. 參與項(xiàng)目可行性論證； 在項(xiàng)目可行性分析階段，進(jìn)行區(qū)域經(jīng)濟(jì)、文化與房地產(chǎn)市場(chǎng)分析；進(jìn)行目標(biāo)客戶的研究和分析；和產(chǎn)品管理中心共同完成目標(biāo)地塊分析和策劃；參與項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃和開發(fā)進(jìn)度的制定；和有關(guān)部門共同完成《項(xiàng)目可行性分析》。 2. 制定項(xiàng)目整體營(yíng)銷計(jì)劃和銷售計(jì)劃，協(xié)助營(yíng)銷管理中心總監(jiān)審核市場(chǎng)推廣行動(dòng)方案及其調(diào)整、分階段銷售計(jì)劃及其調(diào)整； 3. 整理、分析項(xiàng)目公司市場(chǎng)部、銷售部提交的備案文件（客戶資料；銷控資料；），監(jiān)督銷售計(jì)劃的執(zhí)行，協(xié)助營(yíng)銷管理中心總監(jiān)監(jiān)督項(xiàng)目銷售進(jìn)展情況。； 4. 執(zhí)行重點(diǎn)項(xiàng)目跟蹤制度、項(xiàng)目巡視制度； 5. 協(xié)助計(jì)劃經(jīng)營(yíng)中心完成資料歸檔工作，協(xié)助客戶中心完善客戶資料數(shù)據(jù)庫、維持、改進(jìn)客戶關(guān)系。