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2015 年上半年黑龍江房地產估價師 相關知識 鋼材考試試卷 本卷共分為 2 大題 50 小題 作答時間為 180 分鐘 總分 100 分 60 分及格 一 單項選擇題 共 25 題 每題 2 分 每題的備選項中 只有 1 個事最符合題 意 1 拆遷當事人對估價結果有異議時 可以自收到估價報告之日起 日內 向原 估價機構書面申請復核估價 A 5 B 7 C 10 D 15 2 某市于 2005 年對市中心一平房區(qū)進行拆遷改造 該市 2000 年出臺的城市房 屋拆遷補償指導價格在該區(qū)為 4000 元 m2 并且一直沒有變動 2005 年該區(qū)同 類建筑物的重置成本達到 2000 元 m2 房地產市場交易價格為 6000 元 m2 重 新規(guī)劃后 開發(fā)商開發(fā)的該區(qū)商品房售價預計為 9000 元 m2 則最合理的拆遷 補償價格應以 元 m2 為基礎進行修正 A 4000 B 5000 C 6000 D 9000 3 運用假設開發(fā)法中的現金流量折現法估價時 無須做的是 A 估算后續(xù)開發(fā)經營期 B 估算后續(xù)開發(fā)的各項支出 收入 C 估算后續(xù)開發(fā)各項支出 收入在何時發(fā)生 D 估算開發(fā)期中的利息和利潤 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 4 商品房預售合同登記備案的申請人應是 A 購房人 B 房地產開發(fā)企業(yè) C 商品房銷售代理機構 D 購房人和房地產開發(fā)企業(yè) E 執(zhí)行層的組織協(xié)調 5 現金流量折現法從某種意義上講要求 先知先覺 其具體要做到的不包括 A 后續(xù)開發(fā)經營期究竟多長要預測準確 B 各項收入 支出在何時發(fā)生要預測準確 C 各項收入 支出發(fā)生的金額要預測準確 D 各項后續(xù)開發(fā)完成后的利潤要預測準確 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 6 現金流入與現金流出之差稱為 A 現金波動值 B 現金后期值 C 凈現金流量 D 現金流量差值 7 居民購買住宅的行為屬于 A 習慣性購買行為 B 尋求多樣化購買行為 C 化解不協(xié)調購買行為 D 復雜購買行為 8 對被拆遷房屋的性質不能協(xié)商一致的 應當向 申請確認 A 土地管理局 B 房屋面積鑒定機構 C 城市規(guī)劃行政主管部門 D 房產測繪單位 9 某開發(fā)商通過出讓方式取得某宗土地使用權 價格為 1 000 元 容積率 為 3 后經批準容積率擴大至 3 6 此時開發(fā)商應補交地價為元 A 100 B 200 C 300 D 600 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 10 土地增值稅是對的單位和個人征收的一種稅 A 有償轉讓集體土地使用權及地上建筑物和其他附著物 B 有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物 C 有償轉讓國有土地所有權及地上建筑物和其他附著物 D 有償轉讓國有土地使用權 不包括有償轉讓地上建筑物和其他附著物 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調 11 證券價格由 確定 A 貨幣使用中產生的收益 B 社會借貸資金利率 C 市場對證券的供求 D 貨幣使用中產生的收益和社會借貸資金利率的比率 12 下列不屬于建設用地使用權出讓特點的是 A 平等 B 自愿 C 有償 D 無限期 E 房地產估價機構必須加蓋公章 13 香港新鴻基地產投資有限公司的董事會決議規(guī)定 在內地的投資不能超過 其全部投資的 10 這是基于 的考慮結果 A 內地政策 B 占領世界投資市場 C 風險轉移 D 投資組合 14 統(tǒng)計中反映個體特征或屬性的標志可以分為數量標志和品質標志 下列有 關房地產的因素與指標中屬于品質標志的是 A 房地產項目的位置 B 房地產項目的總面積 C 房地產項目的價格 D 房地產項目的容積率 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調 15 某宗房地產預計未來第一年的有效毛收入為 50 萬元 運營費用為 30 萬元 此后每年的有效毛收入會在上一年的基礎上增長 3 運營費用年增長 2 收 益年限可視為無限年 該宗房地產的報酬率為 7 該宗房地產的收益價格為 萬元 A 650 B 687 C 585 D 630 16 某住房置業(yè)擔保公司實有資本 5000 萬元 該擔保公司擔保貸款余額的總額 不得超過億元 A 7 50 B 10 00 C 15 00 D 20 00 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調 17 保險的派生職能不包括 A 防災防損 B 融通資金 C 組織經濟補償 D 分配 18 估價對象房地產 2006 年的純收益為 500 萬元 預計 2007 年到 2011 年各年 純收益分別為 510 萬元 550 萬元 580 萬元 600 萬元 650 萬元 該房地產 剩余經濟壽命 45 年 土地使用權于 2042 年到期 該類房地產的報酬率為 8 則用未來數據資本化法計算的該房地產 2007 年 1 月 1 日的收益價格為 A 6825 萬元 B 6866 萬元 C 6203 萬元 D 6713 萬元 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 19 房地產投資之所以具有期權性質 是因為房地產投資具有 A 可逆性和可延期性 B 可逆性和不可延期性 C 不可逆性和可延期性 D 不可逆性和不可延期性 E 借款合同 20 某投資商欲進行寫字樓置業(yè)投資 其目標收益率為 12 當前整個市場的 平均收益率為 15 國家債券的收益率為 3 5 此時 該地區(qū)寫字樓市場相對 整個投資市場的風險相關系數是 A 0 57 B 0 74 C 0 80 D 1 04 21 已知某城市容積率修正系數表 如下表 若確定比較案例宗地地價為 900 元 容積率為 1 7 待估宗地規(guī)劃容積率為 1 3 則進行容積率修正后可 比實例的價格為元 A 1 177 B 675 C 688 2 D 1 200 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 22 能夠全面反映房屋及其用地位置和權屬等狀況的房地產圖是 2009 年試題 A 地籍圖 B 房產分幅圖 C 房產分丘圖 D 房產分戶圖 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調 23 以 2008 年第 1 季度為基期 將某地區(qū)不同時間上房地產的銷售價格數據進 行對比分析和計算 得到 2009 年第 1 2 季度房屋銷售定基價格指數分別為 107 7 110 18 這類指標為 A 比較相對指標 B 比例相對指標 C 結構相對指標 D 動態(tài)相對指標 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調 24 下列關于房地產估價原則的表述中 錯誤的是 A 獨立 客觀 公正原則屬于普適性原則 B 合法原則屬于一般性原則 C 最高最佳使用原則屬于技術性原則 D 謹慎原則屬于一般性原則 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 25 在某商業(yè)街深度 30 48m 即 100 英尺 臨街寬度 20m 的矩形土地 總價為 1200 萬元 根據四三二一法測 與其相鄰 臨街深度為 45 72 m 即 150 英尺 臨街寬度 20m 的矩形土地的總價為 萬元 A 1504 B 1404 C 1304 D 1204 二 多項選擇題 共 25 題 每題 2 分 每題的備選項中 有 2 個或 2 個以上符 合題意 至少有 1 個錯項 錯選 本題不得分 少選 所選的每個選項得 0 5 分 1 某置業(yè)投資者以 1 萬元 m2 的價格購買了 200m2 的商業(yè)店鋪用于出租經營 購買價中的 40 為自有資金 其余為按年等額還本付息的貸款 貸款期為 10 年 年利率為 10 每年可用于還本付息的折舊 攤銷 利潤等共 24 萬元 則其償 債備付率是 A 0 21 B 1 23 C 2 01 D 3 23 2 在運用收益法求取凈收益時 要考慮房地產的 A 客觀收益 B 實際收益 C 有形收益 D 無形收益 E 潛在收益 3 消費信用有兩種類型 A 類似商業(yè)信用 由企業(yè)以賒銷或分期付款方式將消費品提供給消費者 B 屬于民間信用 由企業(yè)以賒銷或分期付款方式將消費品提供給消費者 C 類似國家信用 由政府以賒銷或分期付款方式將消費品提供給消費者 D 屬于商業(yè)信用 由企業(yè)以賒銷或分期付款方式將消費品提供給消費者 E 屬于銀行信用 由銀行等金融機構以抵押貸款方式向消費者提供資金 4 下列關于寫字樓基礎租金的表述中 正確的有 A 基礎租金是根據業(yè)主希望達到的投資收益率目標和其可接受的最低租金水 平確定的 B 基礎租金高于市場租金時 物業(yè)管理企業(yè)需要降低經營費用 C 基礎資金低于市場租金時 物業(yè)管理企業(yè)需要降低經營費用 D 在寫字樓市場較好的情況下 市場租金一般高于基礎租金 E 在寫字樓市場較好的情況下 市場租金一般低于基礎租金 5 建設單位應當自領取施工許可證之日起 個月內開工 A 3 B 6 C 9 D 12 6 下列有關會計報表的表述中 正確的是 A 會計核算中的報賬 主要是通過編制會計報表來進行的 B 資產負債表是反映利潤情況的會計報表 C 資產負債表由企業(yè)的經濟資源即資產 企業(yè)的債務即負債 以及投資者對 企業(yè)的所有權即所有者權益三個部分組成 D 資產負債表是根據會計等式的原理設計的 E 損益表是總括反映企業(yè)在某一會計期間的經營成果 提供該期間的收入 費用 成本 利潤或虧損等信息的會計報表 7 下列關于居民收入水平對房地產價格影響的表述中 正確的有 A 居民收入的真正增加 通常會導致房地產價格上升 B 如果居民收入的增加是衣食較困難的低收入者的收入增加 則對房地產價 格影響不大 C 如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加 則會促使房地產上升 D 如果居民收入的增加是高收入者的收入增加 且其無房地產投資或投機行 為 則對房地產價格影響不大 E 居民收入水平的變化對房地產價格影響不大 8 下列用來作為房地產產權證附圖的有 A 規(guī)劃圖 B 宗地圖 C 房產分幅圖 D 房產分戶圖 E 地形圖 9 某房地產開發(fā)項目 當 14 時 凈現值為 450 萬元 當 15 時 凈現值為 200 萬元 平均資金成本率為 13 2 基準收益率為 10 該項目的財務內部 收益率為 2009 年試題 A 13 20 B 14 31 C 14 69 D 14 80 E 借款合同 10 住房公積金的結息日是 A 5 月 31 日 B 6 月 1 日 C 6 月 30 日 D 7 月 1 日 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調 11 下列關于房地產開發(fā)項目建設貸款的表述中 錯誤的是 A 債權人通常是商業(yè)銀行 B 不能用于償還土地購置貸款 C 主要擔保物為在建工程及相關土地使用權 D 還款資金來源通常是銷售收入 12 下列關于房屋登記的時限 表述不正確的是 A 自受理登記申請之日起 房屋登記機構應當于 30 個工作日內 將申請集體 土地范圍內房屋所有權登記事項記載于房屋登記簿或者作出不予登記的決定 B 抵押權 地役權登記 10 個工作日 C 預告登記 更正登記 10 個工作日 D 公告時間不計入 房屋登記辦法 規(guī)定時限 E 因特殊原因需要延長登記時限的 經房屋登記機構負責人批準可以延長 但最長不得超過原時限的二倍 13 在進行可行性分析的調查研究時 資源調查一般包括 A 開發(fā)項目用地現狀 B 市場供給量 C 交通運輸條件 D 水文地質 E 氣象 14 下列風險中屬于系統(tǒng)風險的是 2007 年試題 A 比較風險 B 市場供求風險 C 未來運營費用風險 D 持有期風險 E 借款合同 15 房地產存在的形態(tài)有 A 土地 B 房地 C 耕地 D 草地 E 建筑物 16 銀行以開發(fā)商的信用向保險人投保 由保險人為銀行提供開發(fā)商還款保證 的保險是 A 信用保險 B 無擔保保險 C 保證保險 D 財產保險 17 毛租金乘數法是將估價對象未來某一年或某一個月的毛租金乘以相應毛租 金乘數來求取估價對象價值的方法 毛租金乘數法的優(yōu)點是 A 方便易行 在市場上較容易獲得房地產的售價和租金資料 B 由于在同一市場 相似房地產的租金和售價同時受相同的市場力的影響 因此毛租金乘數是一個比較客觀的數值 C 避免了由于多層次估算可能產生的各種誤差的累計 D 忽略了房地產租金以外的收入 E 相對全面一些 18 延長閑置土地開發(fā)建設期限 最長時間為 A 6 個月 B 12 個月 C 18 個月 D 24 個月 19 下列計算一半建筑面積的是 A 無柱的雨篷 B 無頂蓋的室外樓梯 C 騎樓 D 無頂蓋的陽臺 20 補地價是指需要補交給政府的一筆地價或土地使用權出讓金 土地收益等 是需要補地價的主要情形 A 出讓土地使用權期滿后續(xù)期 B 增加原土地使用權出讓時規(guī)定的容積率 C 轉讓 出租 抵押土地使用權的房地產 D 改變原土地使用權出讓時規(guī)定的用途 E 拍賣土地使用權 21 納入儲備的土地前期開發(fā) 保護 管理和臨時利用 以及為儲備土地 實 施前期開發(fā)進行融資等活動由 負責實施 A 開發(fā)商 B 土地儲備機構 C 建筑商 D 土地一級開發(fā)企業(yè) 22 確定房地產開發(fā)項目 應當符合的要求 A 國土規(guī)劃 B 年度建設用地計劃 C 城市規(guī)劃 D 土地利用總體規(guī)劃 E 房地產開發(fā)年度計劃 23 不屬于稅收制度的構成要素的是 A 納稅人 B 課稅對象 C 納稅時間 D 稅基 E 稅點 24 房地產置業(yè)投資的目的是 A 賺取開發(fā)利潤 B 滿足自身生活居住的需要 C 將購入的房地產出租給最終使用者以獲取出租收入 D 滿足自身生產經營的需要 E 參與房地產間接投資 25 印花稅是對因等行為而書立 領受的應稅憑證征收的一種稅 A 商事活動 B 產權轉移 C 權利許可證授受 D 人事管理 E 外事活動