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開創(chuàng)老年住宅建設(shè)新局面 來(lái)源:城市開發(fā)發(fā)布日期:2011-08-24 　　目前我國(guó)60歲以上老年人口已經(jīng)超過(guò)1.53億，占總?cè)丝诘?1.6%以上。人口老齡化給我國(guó)的經(jīng)濟(jì)、政治、文化、社會(huì)等方面的發(fā)展帶來(lái)了巨大挑戰(zhàn)，特別是老年住宅問(wèn)題，已引起社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。 　　5月29日至30日，中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)和中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展基金會(huì)在北京共同舉辦了“2008中國(guó)老年住宅論壇”，就老有所養(yǎng)與老年住宅、老年住宅的規(guī)劃與設(shè)計(jì)、居家養(yǎng)老模式與親情住宅、和諧住區(qū)建設(shè)、老年住宅設(shè)施及產(chǎn)業(yè)化、居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)、國(guó)外老年住宅等內(nèi)容進(jìn)行了研討。 　　◆推動(dòng)老年住宅事業(yè)順利發(fā)展 　　周干峙：中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)會(huì)長(zhǎng) 　　新中國(guó)成立以后，老年住宅逐步發(fā)展。目前，我國(guó)城市擁有養(yǎng)老院或敬老院近5000個(gè)，農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)擁有敬老院近40000個(gè)，近些年還建成了少量老 年公寓和老年社區(qū)?？偟恼f(shuō)來(lái)，還處于數(shù)量少的狀態(tài)。廣大養(yǎng)老院或者敬老院的建設(shè)水平也比較低，因此穩(wěn)步發(fā)展和提高住宅質(zhì)量建設(shè)水平，將是研究老年住宅問(wèn)題 必須完成好的一項(xiàng)任務(wù)。 　　老年生活和養(yǎng)老情況是多種多樣的，居家養(yǎng)老是我國(guó)的傳統(tǒng)特點(diǎn)，最具有人情味。不同養(yǎng)老所需的老年設(shè)施也是多種多樣的，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，都應(yīng)該妥為 考慮和安排。目前有的地方政府已經(jīng)把老年住宅問(wèn)題納入議事日程，有的暫時(shí)還沒有顧及，我們研討老年住宅問(wèn)題的一項(xiàng)重要任務(wù)，就是進(jìn)行宣傳和呼吁，讓社會(huì)和 政府重視老年住宅問(wèn)題。只有大家統(tǒng)一思想，上下齊心合力，才能更好地推動(dòng)老年住宅事業(yè)的順利發(fā)展。 　　◆對(duì)居家養(yǎng)老住宅進(jìn)行適老改造 　　包宗華：中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng) 　　20世紀(jì)末，我國(guó)進(jìn)入了老齡社會(huì)。適時(shí)地構(gòu)建起一個(gè)符合我國(guó)國(guó)情的老年住宅政策體系，將是促其健康發(fā)展的重要保證。老年人原來(lái)購(gòu)置的住宅，都是 為身體健康的中青年設(shè)計(jì)和建造的，因而不可避免地存在著一些不適應(yīng)老年人起居的問(wèn)題。在居民進(jìn)入老年人行列以后，就有必要對(duì)居家養(yǎng)老的住宅進(jìn)行適度、適時(shí) 的改造，住房適老改造要注意以下幾點(diǎn)： 　　1.因人制宜。要根據(jù)老人各不相同的健康狀況適時(shí)地對(duì)住房進(jìn)行適老改造，而不宜“一刀切”地要求凡是年滿60歲的人都必須進(jìn)行適老改造。 　　2.逐步進(jìn)行。隨著老人各不相同的、逐步的病老情況，一項(xiàng)一項(xiàng)地進(jìn)行改造，而不宜要求必須一次完成全部適老改造。 　　3.量力而為。由老人根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)承受能力和生活需要，選擇必須的適老改造項(xiàng)目，而不宜強(qiáng)求每家都要進(jìn)行同樣的改造項(xiàng)目。 　　4.努力提高適老改造水平。要大力培養(yǎng)和發(fā)展生產(chǎn)適老改造材料設(shè)備的企業(yè)和施工隊(duì)伍，確保質(zhì)量，不斷地提高水平。 　　5.加強(qiáng)法制。適時(shí)制定住房適老改造的法規(guī)，以保證其健康發(fā)展。其中，要規(guī)定在適老改造中如何處理好鄰里關(guān)系的問(wèn)題，以避免或及時(shí)解決因適老改造而產(chǎn)生的鄰里糾紛。 　　◆發(fā)展適合居家養(yǎng)老的親情住宅小區(qū) 　　張?jiān)穑褐袊?guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng) 　　親情住宅小區(qū)是一種以增進(jìn)親情、追求和諧為目標(biāo)，精神文明倡導(dǎo)與設(shè)施條件保證相結(jié)合的新型社區(qū)。親情住宅小區(qū)的內(nèi)涵主要包括三個(gè)方面： 　　第一是維系和增進(jìn)家庭親情。目前大部分老人仍然愿意與兒女共同生活，因此在一段時(shí)期內(nèi)，我國(guó)老年住宅仍將以兩代居住模式為主，應(yīng)當(dāng)提倡把老年住宅建到普通住宅小區(qū)中來(lái)，使老年人能夠與子女或者同住在一個(gè)小區(qū)，或者同住在一棟樓，或者同住在一套房。 　　第二是要維系和增進(jìn)鄰里親情，著重規(guī)劃設(shè)計(jì)好鄰里交往場(chǎng)所。現(xiàn)在我們提倡強(qiáng)化庭院景觀，弱化中心花園的設(shè)計(jì)理念，這樣就是為了便于鄰里之間在庭 院、院落就近交往。同時(shí)我們要完善戶外交往、活動(dòng)場(chǎng)所的設(shè)施，如增加椅子等。另外同時(shí)要克服小區(qū)綠化見綠不見蔭的現(xiàn)象，綠地不少、樹蔭沒有，這是要克服 的，要為鄰里戶外交往創(chuàng)造條件。 　　第三是住宅小區(qū)的親情服務(wù)，社區(qū)管理機(jī)構(gòu)和物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)不僅僅要做好環(huán)衛(wèi)、綠化、保安等一般性的服務(wù)，而且更要能夠?qū)χT如醫(yī)療救護(hù)、以外災(zāi)害、突發(fā)事故等及時(shí)提供服務(wù)和幫助。 　　◆支持開發(fā)健康的老年人房地產(chǎn)市場(chǎng) 　　開彥：中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)人居環(huán)境委員會(huì)副主任委員 　　目前老年人存在的一些情況，是房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)不得不考慮的：一是購(gòu)買能力比較低。社會(huì)缺乏保障措施，退休以后退休金比較少，像國(guó)外人們?cè)谀贻p時(shí)就有社會(huì)保障制度，個(gè)人納稅的比例比較大，到老年時(shí)在生活費(fèi)用上是不成問(wèn)題的，但是我們現(xiàn)在做不到。 　　另外就是房地產(chǎn)開發(fā)成本特別高。為什么高呢？因?yàn)樵鲈O(shè)老年人的設(shè)施就要增加成本，醫(yī)療建筑、活動(dòng)中心、康復(fù)中心等圍繞老年人做的事情就要多增加 成本，這些成本能不能變成利潤(rùn)恐怕還是有問(wèn)題的。老年人服務(wù)的配套設(shè)施多，要求也復(fù)雜，同樣要照顧不同階段、不同年齡的老年人，就會(huì)增加投入，這個(gè)投入就 會(huì)影響到房地產(chǎn)開發(fā)的利潤(rùn)。為什么現(xiàn)在老年住宅發(fā)展不是太好，市場(chǎng)形不成，跟利潤(rùn)率也有關(guān)系。 　　老年人住宅市場(chǎng)形不成，讓政府來(lái)做就只能做成敬老院、養(yǎng)老院，這樣就會(huì)形成惡性循環(huán)，老年人不愿意去。這個(gè)狀況是目前存在的，要打破這個(gè)狀況，不光是開發(fā)商努力，政府也要努力，支持開發(fā)健康的老年人房地產(chǎn)市場(chǎng)。 　　◆建立合理的老年住宅開發(fā)模式 　　劉曉鐘：北京建筑設(shè)計(jì)研究院總建筑師 　　在國(guó)內(nèi)老年住宅開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式上，現(xiàn)狀和目標(biāo)差距比較大，一個(gè)顯性的就是現(xiàn)有數(shù)量和目標(biāo)的差距。我們調(diào)查，福利院的申請(qǐng)要排兩年的隊(duì)，其中有經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，即使你達(dá)到了申請(qǐng)要求，也要排隊(duì)申請(qǐng)，從市場(chǎng)需求來(lái)講還是非常大的。 　　物業(yè)服務(wù)上是有差距的，這方面還沒有培訓(xùn)。我們?cè)趪?guó)外進(jìn)行過(guò)調(diào)查，相關(guān)從業(yè)人員人在上崗之前都要經(jīng)過(guò)心理、技術(shù)的培訓(xùn)，還有很多的義工，跟社會(huì) 化結(jié)合得很密切，不少志愿者在里面，包括從政策上給了很多補(bǔ)助。從我們政府投入來(lái)看，還是相對(duì)比較有限的，從老年住宅開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式上，一種是政府，再有就 是開發(fā)運(yùn)作，我認(rèn)為受制約的還是市場(chǎng)、價(jià)格這一方面的因素。從政府本身、政策面來(lái)講，要考慮從法律、制度上能不能給開發(fā)商一定優(yōu)惠，開發(fā)商做了善舉、社會(huì) 公益的事情，政府給哪些方面的減免、補(bǔ)助，畢竟開發(fā)商實(shí)際上是為社會(huì)解決問(wèn)題。從這方面也是呼吁政府能夠做出比較好的政策。從開發(fā)和經(jīng)營(yíng)模式來(lái)講，也是有 很多種，有盈利方式的不同還有經(jīng)營(yíng)管理方式的不同。 　　從開發(fā)管理模式的優(yōu)劣分析來(lái)講，一個(gè)是利潤(rùn)點(diǎn)，一個(gè)是品牌。有的是作為公益性的跟品牌掛鉤的，但是這種經(jīng)營(yíng)難度還是比較大的，再有它跟社區(qū)配套 結(jié)合，大家也知道在我國(guó)家居住區(qū)的規(guī)劃當(dāng)中，牽扯到老年人住宅的指標(biāo)要求，在這個(gè)要求當(dāng)中政府和管理方面力度不夠大，特別是大型居住區(qū)，按照這個(gè)指標(biāo)算出 來(lái)之后，指標(biāo)可以成為獨(dú)立的社區(qū)。如果一個(gè)規(guī)模比較小的，算起來(lái)才幾套，沒有辦法實(shí)施，大的方面可以進(jìn)行管理、經(jīng)營(yíng)。 　　◆樂齡公寓的規(guī)劃設(shè)計(jì)與開發(fā)建設(shè) 　　張衛(wèi)克：北京新基礎(chǔ)投資置業(yè)有限公司董事長(zhǎng) 　　在2004年，我們?nèi)〉昧艘粋€(gè)項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，在這種情況下我們就在這個(gè)項(xiàng)目定位上做了很多探討。當(dāng)時(shí)我們定位這個(gè)項(xiàng)目就是一個(gè) 親情社區(qū)，或者叫親人社區(qū)，因愛而居。我們認(rèn)為父母的健康是兒女最大的幸福，同時(shí)對(duì)于老年人來(lái)說(shuō)，他們的健康是對(duì)兒女最大的支持。因此，我們首先分析了老 年人生活的一天，對(duì)老年人起床以后，包括運(yùn)動(dòng)和膳食、老年人之間的交流、醫(yī)療服務(wù)、學(xué)習(xí)和娛樂，做了一個(gè)一天生活的規(guī)劃，針對(duì)生活的規(guī)劃帶來(lái)了它的一些功 能。 　　對(duì)于老年人來(lái)說(shuō)，首先要考慮醫(yī)療問(wèn)題。在北京這個(gè)大城市，交通不方便，醫(yī)療上去看病會(huì)坐半天車、排半天隊(duì)，有的時(shí)候還排不上號(hào)，對(duì)于老年人來(lái)說(shuō) 非常不便，本來(lái)腿腳就不好，跑了很遠(yuǎn)的路途去看病、就醫(yī)，對(duì)于老年人來(lái)說(shuō)在醫(yī)療方面要給他們充分的考慮。這樣我們就設(shè)立了一個(gè)醫(yī)療中心，這個(gè)醫(yī)療中心我們 當(dāng)時(shí)和北京市衛(wèi)生局進(jìn)行了探討，他們也是非常支持這件事，就是要設(shè)立一個(gè)最高標(biāo)準(zhǔn)的社區(qū)醫(yī)療中心。同時(shí)它要把這個(gè)社區(qū)醫(yī)療中心納入醫(yī)保的系統(tǒng)，因?yàn)橛幸恍?退休的，如果完全都是商業(yè)化的醫(yī)療設(shè)施，就對(duì)于醫(yī)保這一塊沒有保證。第二，整個(gè)醫(yī)療是由衛(wèi)生部門統(tǒng)一調(diào)配，實(shí)際上我們是出地方，然后跟衛(wèi)生系統(tǒng)來(lái)合作，他 們來(lái)進(jìn)行主要的人力配置和管理，我們進(jìn)行投資。雙方這樣有一個(gè)合作比例的分配，本身也就是不盈利性的，或者微利性的，這樣就要有高素質(zhì)的醫(yī)護(hù)隊(duì)伍。 　　再有就是老年人的業(yè)余生活，我們定期要組織一些適合老年人外出的活動(dòng)，包括春游，組織他們跳舞等，這也需要專門要有人組織這些工作。 　　在項(xiàng)目開發(fā)上，我們后來(lái)在銷售過(guò)程中考慮了有兩棟樓是做樂齡公寓的，我們做了一些市場(chǎng)推廣以后，發(fā)現(xiàn)成交的、要買的非常快，什么樣的人來(lái)買呢？ 基本上都是一些有過(guò)國(guó)外的生活經(jīng)歷、并且在北京的經(jīng)濟(jì)情況比較寬裕的，他們覺得在國(guó)內(nèi)找了很長(zhǎng)時(shí)間沒有類似的物業(yè)，發(fā)現(xiàn)有這樣的項(xiàng)目就來(lái)買了。從整體市場(chǎng) 來(lái)看，我們認(rèn)為市場(chǎng)的接受度和我們當(dāng)時(shí)的預(yù)期還是有一些差距，也就是說(shuō)我們兩棟樓中有一棟樓基本上消化了，另一棟樓銷售得非常慢，后來(lái)我們保留了一棟樓的 樂齡公寓，也算是為這項(xiàng)工作做了一些嘗試。 　　◆市場(chǎng)化運(yùn)作與老年住宅開發(fā) 　　朱鳳泊：北京太陽(yáng)城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總裁 　　做老年產(chǎn)業(yè)、老年社區(qū)、老年公寓，現(xiàn)在還無(wú)法確定它的產(chǎn)業(yè)屬性，因?yàn)槔夏戤a(chǎn)業(yè)現(xiàn)在目前是我們學(xué)術(shù)界、理論界和我們自己歸納的一個(gè)產(chǎn)業(yè)，還沒有被 國(guó)家權(quán)威機(jī)關(guān)所認(rèn)同。這樣，我們?cè)谧隼夏晔聵I(yè)，為老人做事情的時(shí)候，我們的產(chǎn)業(yè)歸屬實(shí)際上形成了兩條線的局面：一方面我們?cè)谝恍C(jī)構(gòu)特別是像老齡協(xié)會(huì)、國(guó) 務(wù)院老齡工作辦公室、中國(guó)老齡科研中心、還有今天的中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)、中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展基金會(huì)，我們大多數(shù)是社會(huì)組織，而不是政府的管理部門。我們 出于一種責(zé)任，去呼吁、引領(lǐng)，但是它沒有批準(zhǔn)的權(quán)力。如果我們要做老年人公寓，不管大小，第一問(wèn)題就是解決用地的問(wèn)題，如何拿地，我們通過(guò)哪個(gè)部門、哪個(gè) 機(jī)構(gòu)去拿地，這是一個(gè)非?，F(xiàn)實(shí)的問(wèn)題?，F(xiàn)在如果做老年社區(qū)，唯一可以拿地的就是通過(guò)走“招拍掛”程序。在政策方面一定是房地產(chǎn)的行業(yè)屬性。這樣看起來(lái)，凡 是做老年社區(qū)的就會(huì)被社會(huì)公認(rèn)為它是一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商，說(shuō)房地產(chǎn)開發(fā)商贏取了很多暴利，和消費(fèi)者是對(duì)立的。 　　我們脫離不了這樣的渠道，因此我們要通過(guò)政策來(lái)實(shí)現(xiàn)這樣的產(chǎn)品屬性。我們把兩者結(jié)合起來(lái)，也會(huì)發(fā)現(xiàn)這里有很大的好處，如果我們做一個(gè)固定的資產(chǎn) 投入，即便我們拿到地了，但是我想沒有一家公司可以拿出百分之百的資金把一個(gè)項(xiàng)目完全做完，還要靠金融行業(yè)的支持，即便我們不做貸款，也可以通過(guò)商品房銷 售用來(lái)加快資金回籠。 　　北京太陽(yáng)城可以作為一個(gè)案例， 30萬(wàn)平方米建完了，截止到目前，總投資實(shí)現(xiàn)了10個(gè)億。我們是2001年4月開工，現(xiàn)在已經(jīng)是2008年5月，短暫時(shí)間內(nèi)貸款還完了，我們的錢從哪里 來(lái)，我們要讓老年人實(shí)現(xiàn)社會(huì)的服務(wù)功能，但是我們的載體不一定非得是固定住房租住式的，可以是房地產(chǎn)形態(tài)，這樣可以加快資金回籠，所以太陽(yáng)城是通過(guò)滾動(dòng)開 發(fā)到今天的。這10個(gè)億是通過(guò)一期、二期、三期，一期一期地投入來(lái)滾動(dòng)開發(fā)，每滾動(dòng)出一筆利潤(rùn)的時(shí)候我們就投入一個(gè)設(shè)施，商業(yè)是2004年7月開 業(yè)，2005年是A棟開業(yè)，2006年是B棟開業(yè)，2007年國(guó)醫(yī)堂開業(yè)，2008年陽(yáng)光水世界娛樂設(shè)施投入使用。 　　未來(lái)一些年，我們來(lái)建設(shè)老年住宅，還離不開房地產(chǎn)這樣一個(gè)管道。我們的醫(yī)院對(duì)內(nèi)是社區(qū)老人的健康守護(hù)神，對(duì)外現(xiàn)在遠(yuǎn)至天通苑、小湯山的學(xué)校都來(lái) 我們這邊。醫(yī)院從2008年開始已經(jīng)實(shí)現(xiàn)盈利，公寓、超市已經(jīng)實(shí)現(xiàn)盈利，特別是陽(yáng)光水世界，我們對(duì)內(nèi)分時(shí)段免費(fèi)對(duì)老年人開放，大多數(shù)時(shí)間可以向社會(huì)開放， 有很多的空間利潤(rùn)。我們拿出一大筆錢做了9項(xiàng)33款免費(fèi)行動(dòng)，如對(duì)所有的老年人一家兩位，每年一次的免費(fèi)體檢；一天五班班車，從社區(qū)到輕軌總站，還有社區(qū) 不停穿梭的電瓶車，這些都是免費(fèi)的；還有把老人組織起來(lái)的娛樂活動(dòng)。這幾年的統(tǒng)計(jì)，每年要貼補(bǔ)200萬(wàn)，10年就是2000萬(wàn)，越往后隨著物價(jià)提高貼補(bǔ)的 還要多，但是我們除了有堅(jiān)定的信念，一定要把它做成不走樣的老年社區(qū)。有這樣的信念之外，我們還有很好的經(jīng)營(yíng)依托，就是把市場(chǎng)化運(yùn)作緊密地結(jié)合起來(lái)。 　　作為民營(yíng)企業(yè)興辦這樣規(guī)模較大的老年設(shè)施，國(guó)家沒有具體的政策扶持，建成之后如何持續(xù)良性的運(yùn)轉(zhuǎn)，解決資金短缺的問(wèn)題，只有走市場(chǎng)化之路。所以北京太陽(yáng)城不僅以房地產(chǎn)為先導(dǎo)，讓老年人購(gòu)買房產(chǎn)； 還將醫(yī)院、購(gòu)物中心、文化宮、健身娛樂中心等固定資產(chǎn)，采取服務(wù)與經(jīng)營(yíng)相結(jié)合的方法來(lái)運(yùn)營(yíng)，在做好對(duì)內(nèi)服務(wù)的同時(shí)，也向社會(huì)開放，把對(duì)外經(jīng)營(yíng)的一部分收入 用于彌補(bǔ)為老人提供免費(fèi)或優(yōu)惠的經(jīng)費(fèi)。這樣既發(fā)揮了公共配套設(shè)施功能作用，維持了公益服務(wù)內(nèi)容的需要，又避免了虧本經(jīng)營(yíng)給企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。