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北京 2016 年下半年房地產(chǎn)估價師 制度與政策 房地產(chǎn)部門規(guī)章 考試題 本卷共分為 2 大題 50 小題 作答時間為 180 分鐘 總分 100 分 60 分及格 一 單項選擇題 共 25 題 每題 2 分 每題的備選項中 只有 1 個事最符合題 意 1 某宗地面積為 5 000 現(xiàn)狀容積率為 0 8 土地市場價值為 4 000 元 擬進(jìn)行改造 批準(zhǔn)的規(guī)劃容積率為 5 0 樓面地價為 1 500 元 則理論上 應(yīng)補交地價 A 1 250 萬元 B 1750 萬元 C 2 050 萬元 D 2 150 萬元 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 2 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 規(guī)定 出讓合同約定的動工開發(fā)期限一年 未動工開發(fā)的 可征收相當(dāng)于 20 以下的土地閑置費 A 地價款 B 房價款 C 土地使用權(quán)出讓金 D 土地使用權(quán)出讓稅 E 房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章 3 為了便于監(jiān)督管理 提高房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)的工作效率 開發(fā)商宜采用 發(fā)包 A 專業(yè)工程 B 建筑工程全過程 C 分部工程 D 分階段 4 從某房地產(chǎn)投資項目的資產(chǎn)負(fù)債表上 我們可以得到如下項目信息 負(fù)債合 計為 3000 萬元 資產(chǎn)合計為 5000 萬元 流動資產(chǎn)和流動負(fù)債分別為 2500 萬元 和 1250 萬元 存貨為 1500 萬元 則該房地產(chǎn)投資項目的速動比率為 A 167 B 80 C 200 D 60 5 估算房地產(chǎn)開發(fā)項目的收入 首先要制定切實可行的 A 出租計劃 B 銷售計劃 C 使用計劃 D 租售計劃 6 行政裁決應(yīng)堅持 的原則 A 公平 B 公正 C 及時 D 以上均正確 7 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的保修期從 之日起計算 A 房屋竣工 B 房屋質(zhì)量驗收合格 C 房屋交付用戶使用 D 業(yè)主委員會成立 8 在他人土地上通行的權(quán)利為典型的 A 地役權(quán) B 典權(quán) C 空間利用權(quán) D 使用權(quán) E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 9 某企業(yè)開發(fā)某土地 土地重新取得成本為 1000 元 正常開發(fā)成本為 1500 元 管理費用為前兩項的 5 投資利息占直接成本的 5 銷售費 用為 100 元 直接成本利潤率為 6 則開發(fā)后的地價為 2006 年考題 A 1840 元 B 2840 元 C 2966 元 D 3000 元 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 10 某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來第一年的有效毛收入為 50 萬元 運營費用為 30 萬元 此后每年的有效毛收入會在上一年的基礎(chǔ)上增長 3 運營費用年增長 2 收 益年限可視為無限年 該宗房地產(chǎn)的報酬率為 7 該宗房地產(chǎn)的收益價格為 萬元 A 650 B 687 C 585 D 630 11 公民參與合伙關(guān)系 出資 A 可以用勞務(wù) B 必須用資金 C 必須用實物 D 必須用資金或?qū)嵨?12 目前 按照國家最新政策 經(jīng)濟(jì)適用住房單套的建筑面積控制在左右 A 60 B 70 C 80 D 90 E 房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章 13 為評估某住宅 2004 年 10 月 1 日的正常市場價格 在其附近收集的某可比 實例的相關(guān)資料如下 成交價格為 4000 元 m2 成交日期為 2004 年 5 月 1 日 成交價格比正常價格低 2 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為 1 087 已知從 2004 年 5 月 1 日到 10 月 1 日該類住宅價格平均每月比上月上漲 1 則對該可比實例成 交價格進(jìn)行修正 調(diào)整得到的價格最接近于 A 3790 元 m2 B 4238 元 m2 C 4658 元 m2 D 4663 元 m2 14 建筑排水系統(tǒng)按其排放的性質(zhì)可以分為三類 其中不包括 A 生活污水 B 生產(chǎn)廢水 C 工業(yè)污水 D 雨水 15 城市房屋拆遷估價時點一般為之日 2008 年試題 A 房屋拆遷公告發(fā)布 B 房屋拆遷許可證頒發(fā) C 簽訂房屋拆遷協(xié)議 D 房屋拆遷實施 E 房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章 16 與報酬率性質(zhì)不同的名詞有 A 利息率 B 折現(xiàn)率 C 內(nèi)部收益率 D 資本化率 17 與其他融資活動一樣 房地產(chǎn)項目融資同樣包括 A 資金使用 B 資金籌措 C 資金運營 D 資金需求 18 一套建筑面積為 100 單價為 2000 元 的住宅 首期付款 5 萬元 余 款在未來 10 年內(nèi)以抵押款方式按月等額支付 貸款年利率為 5 31 則該套 住宅的 2004 年考題 A 實際單價為 2000 元 實際總價為 30 16 萬元 B 實際單價為工 950 元 實際總價為 20 萬元 C 實際單價為 2000 元 實際總價為 20 萬元 D 實際單價為 2000 元 實際總價為 30 16 萬元 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 19 下列不屬于建筑安裝工程費用的是 A 各類建筑工程和列入建筑工程預(yù)算的供水 供暖 衛(wèi)生 通風(fēng) 煤氣等設(shè) 備費用及其裝設(shè) 油飾工程的費用 列入建筑工程預(yù)算的各種管道 電力 電 信和電纜導(dǎo)線敷設(shè)工程的費用 B 設(shè)備基礎(chǔ) 支柱 工作臺 煙囪 水塔 水池等建筑工程以及各種爐窯的 砌筑工程和金屬結(jié)構(gòu)工程的費用 C 為施工進(jìn)行的場地平整而發(fā)生的費用 D 土地使用費 與工程建設(shè)有關(guān)的其他費用 與未來企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的其 他費用 20 城市基本地形圖的復(fù)測周期一般為 年 A 20 30 B 10 30 C 10 15 D 5 10 21 某大廈總建筑面積 10000 房地總價值 6000 萬元 其中 土地總價值 2500 萬元 某人擁有該大廈的某一部分 該部分的房地價值為 180 萬元 建筑 面積為 240 如果按照土地價值進(jìn)行分?jǐn)?則該人占有的土地份額為 A 2 4 B 3 0 C 3 8 D 7 2 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 22 建筑密度通常以控制 A 上限 B 下限 C 中限 D 上 下限 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 23 房地產(chǎn)估價師續(xù)期注冊的有效期為 年 A 一 B 二 C 三 D 四 24 已知某房地產(chǎn)價格為 900 元 時 需求量為 100 10 當(dāng)價格為 1 000 元 時 需求量為 90 10 則需求價格彈性為 A 10 B 9 C 0 9 D 0 1 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 25 某地區(qū)商品住宅價格自 1997 年至 2002 年分別為 3100 元 m2 3260 元 m2 3440 元 m2 3620 元 m2 3800 元 m2 3980 元 m2 采用平均發(fā)展速度 法預(yù)測 2003 年住宅價格為 元 m2 A 4120 B 4149 C 4184 D 4216 二 多項選擇題 共 25 題 每題 2 分 每題的備選項中 有 2 個或 2 個以上符 合題意 至少有 1 個錯項 錯選 本題不得分 少選 所選的每個選項得 0 5 分 1 某企業(yè) 2009 年 12 月末 負(fù)債總額為 180 萬元 資產(chǎn)總額為 360 萬元 則該 企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率是 A 40 B 50 C 200 D 250 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 2 銀行的個人住房貸款仍處于起步階段 對貸款的決策管理尚存在缺乏成熟的 經(jīng)驗和有效的手段 容易形成管理和決策風(fēng)險 具體體現(xiàn)在 A 資金來源和資金運用期限結(jié)構(gòu)不匹配導(dǎo)致的流動性風(fēng)險 B 自然原因或社會原因?qū)е陆杩钊耸ミ€款能力 C 由于主觀原因 信用意識差等導(dǎo)致的拖延還款或賴賬不還 D 抵押物保管不善和貸后管理工作薄弱環(huán)節(jié)所帶來的風(fēng)險 E 資金來源與資金流動性無關(guān) 3 保險活動所特有的內(nèi)在功能是 A 組織經(jīng)濟(jì)補償 B 分散風(fēng)險 C 融通資金 D 防災(zāi)防損 4 保本點分析 是分析計算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項目達(dá)到 的極限值 以風(fēng)險因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項目的風(fēng)險程度 A 利潤為零時 B 利潤最大時 C 允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo) D 允許的最高經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo) 5 成本租金是按照出租房屋的經(jīng)營成本確定的租金 構(gòu)成內(nèi)容有 A 折舊費 房產(chǎn)稅 B 管理費 保險費 C 維修費 貸款利息 D 地租 維修費 E 管理費 利潤 6 一般來說 與長期投資相比 短期投資 A 風(fēng)險較大 B 收益率較高 C 流動性較好 D 投資回收期較長 E 借款合同 7 組織形式為合伙制的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)的出資額應(yīng)當(dāng)不少于萬元 A 30 B 50 C 100 D 150 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 8 下列關(guān)于現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用住房政策 表述正確的是 A 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地應(yīng)以協(xié)議出讓方式供應(yīng) B 經(jīng)濟(jì)適用住房單套的建筑面積控制在 60 左右 C 經(jīng)濟(jì)適用住房面向城市中 低收入住房困難家庭供應(yīng) D 經(jīng)濟(jì)適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán) E 個人購買的經(jīng)濟(jì)適用住房在取得完全產(chǎn)權(quán)以前可以用于出租經(jīng)營 9 有效毛收入乘數(shù)是估價對象房地產(chǎn)的 除以其有效毛收入所得的倍數(shù) A 售價 B 租金 C 潛在毛收入 D 凈收益 10 按照企業(yè)采取某些措施和行動后競爭者的不同反應(yīng) 可以將競爭者劃分為 A 隨機型競爭者 B 兇猛型競爭者 C 選擇型競爭者 D 從容不迫型競爭者 E 軟弱型競爭者 11 根據(jù)投資的對象 房地產(chǎn)投資可以分為 A 房地產(chǎn)開發(fā)投資和購買投資 B 土地投資和房屋投資 C 建筑材料投資和土地投資 D 生產(chǎn)投資和經(jīng)營投資 E 借款合同 12 市場調(diào)查可分為不可控制因素調(diào)查和可控因素調(diào)查兩種 其中 可控因素 調(diào)查包括 A 技術(shù)發(fā)展調(diào)查 B 產(chǎn)品調(diào)查 C 消費者調(diào)查 D 價格調(diào)查 E 國內(nèi)外市場環(huán)境調(diào)查 13 房地產(chǎn)估價的基本原則和最高行為準(zhǔn)則為 A 最高最佳使用原則 B 合法原則 C 估價時點原則 D 獨立客觀公正原則 14 通過損益表可以了解 A 企業(yè)正常經(jīng)營情況下的收支狀況及獲利能力 B 企業(yè)獲得的利潤總額和分配情況 C 供企業(yè)負(fù)責(zé)人作出經(jīng)營決策 投資者作出投資決策的參考 D 企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實力 E 企業(yè)的償債能力 15 經(jīng)濟(jì)適用住房價格 A 由市 縣 人民政府制定 B 實行市場調(diào)節(jié)價 C 由房地產(chǎn)開發(fā)商定價 D 由政府限定銷售價格 16 通風(fēng)施工圖紙可分為 A 立面圖 B 平面圖 C 剖面圖 D 系統(tǒng)圖 E 詳圖 17 損益表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額 所得稅及各期稅后 利潤的分配情況 用以計算等評價指標(biāo) A 投資利潤率 B 資本金利潤率 C 資本金凈利潤率 D 財務(wù)凈現(xiàn)值 E 借款償還期 18 強制拆遷時 除了被拆遷人單位代表 也應(yīng)到現(xiàn)場作證明 A 居委會 B 房管局 C 房地產(chǎn)開發(fā)商 D 土地管理部門 19 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損 可以用下一年度的所得稅前利潤彌補 下一年度稅前利潤不足彌補的 可以在年內(nèi)延續(xù)彌補 A 2 B 3 C 4 D 5 E 借款合同 20 下列房屋屬于不得出租的情形的有 A 依法取得房屋所有權(quán)證的 B 司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定限制房地產(chǎn)權(quán)利的 C 共有房屋 取得共有人同意的 D 不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的 E 屬于違章建筑的 21 一般將產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營活動中的成本分為 A 生產(chǎn)成本 B 銷售費用 C 經(jīng)營費用 D 機會成本 E 全壽命費用 22 橫道圖法用于項目建設(shè)階段的 2009 年試題 A 質(zhì)量控制 B 進(jìn)度控制 C 成本控制 D 合同管理 E 借款合同 23 綜合驗收中的 是竣工項目投入使用前的關(guān)鍵環(huán)節(jié) A 消防驗收 B 規(guī)劃驗收 C 環(huán)保驗收 D 人防驗收 24 房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的 A 投資價值 B 賬面價值 C 市場價值 D 使用價值 E 交換價值 25 從賣房的角度看 成本法的理論依據(jù)是 A 銷售狀況價值論 B 市場供求價值論 C 生產(chǎn)費用價值論 D 經(jīng)濟(jì)花費價值論